Меню Закрыть
Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ?

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры не считается обязательным документом при заключении сделки об отчуждении имущества и не обеспечен регламентом законодательства.

Однако на практике в большинстве случаев при достижении компромисса между сторонами его составление является рекомендуемым. Чтобы нивелировать возможные риски, важно обратить внимание на необходимость в данном соглашении, правилах оформления и особенностях утверждения.

Что такое неотделимые улучшения?

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартирыПеред проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

  • ремонтные работы;
  • перепланировка;
  • бытовая техника;
  • дорогая сантехника;
  • и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Обязательно ли нужно составлять договор?

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.

Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.

Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

  • если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

  • важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
  • нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Что нужно указать в договоре?

Конкретной формы не предусмотрено, так как в законе отсутствуют регламентирующие позиции.

Однако для обеспечения собственных интересов сторонам сделки нужно указать в содержании документа такие положения:

  1. наименование документа «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры»;
  2. место и дата составления;
  3. персональные сведения об участниках: ФИО, место рождения, год рождения, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
  4. информация об объекте: адрес расположения, этажность дома, количество комнат;
  5. описание неотделимых улучшений с указанием стоимости каждой позиции и в целом;
  6. способ передачи денежных средств: наличными, безналичным расчетом, через банковскую ячейку;
  7. права и обязанности сторон сделки;
  8. ответственность за несоблюдение условий соглашения.

Покупатель и продавец вправе определить дополнительные положения договора при достижении компромисса. Основное требование – соблюдение законодательных норм. К примеру, недопустимо ограничение свобод одного гражданина, использование «теневых» инструментов расчета, сокрытие важных данных.

Также важно избегать ошибок – наличие неточностей в персональных данных или реквизитах существенно повышает риски оспаривания договорных позиций.

Нюансы оформления договора

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

  • если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
  • касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
  • при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
  • в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.
Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки.

Какие имеются риски?

Определенные риски существуют как для продавца, так и для покупателя:

  1. если судить по формальным признакам, то оплата улучшений не признается в качестве обогащения продавца, что позволяет на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. Однако в практике данный момент вызывает немало спорных вопросов. Так, в подавляющем большинстве случаев продавец просто прописывает сумму понесенных затрат без их документального подтверждения. Именно это упущение становится причиной для применения к продавцу штрафных санкций налоговыми службами. Можно избавиться от необоснованных претензий, но лишь при обращении в суд и обосновании своей позиции документально;
  2. покупатели также несут определенные риски. Если продавец или его правопреемники решат отменить сделку через суд и их требования будут удовлетворены, то по решению произойдет возвращение лишь той суммы, которая указана в основном договоре. Чтобы добиться компенсации по условиям дополнительного соглашения, покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. При этом любые неточности или ошибки могут стать причиной отказа в удовлетворении исковых требований;
  3. еще один немаловажный нюанс – это налоговый вычет. Уменьшение налогооблагаемой базы происходит лишь с основной суммы.

Избавиться от рисков достаточно просто:

  • при оформлении дополнительного соглашения для подтверждения стоимостной оценки важно использовать документы: платежные квитанции, чеки, выписки с банковских счетов. Это поможет избавиться как от претензий налоговой, так и от посягательств покупателя, продавца при возникновении разногласий, касающихся суммы оплаты;
  • покупателю важно самостоятельно проверять наличие обременений. Особенно это касается прав сторонних лиц на недвижимость;
  • при составлении договора купли-продажи неотделимых улучшений следует обратиться к нотариусу. Помимо проверки законности позиций и соответствия сведений реальным данным, специалист обеспечит нивелирование рисков реализации мошеннических схем.

В целом, необходимость в оформлении дополнительного соглашения по неотделимым улучшениям сохраняется, если сумма компенсации составляет несколько сотен тысяч.

Обеспечить выполнение условий договора и избежать возможных претензий со стороны заинтересованных лиц достаточно просто – нужно лишь подойти к составлению документа грамотно с привлечением компетентных лиц и документальным обоснованием каждой указанной позиции.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: