Меню Закрыть
Эскроу счета: что это такое

Эскроу счета – что это такое? Покупка квартиры по новым правилам

Эскроу счета: что это такоеМошеннические схемы широко распространены в сфере застроек, особенно в области долевого строительства – немало обманутых дольщиков по несколько лет пытаются вернуть вложенные средства от недобросовестного застройщика. Однако достичь поставленного результата крайне проблематично ввиду отсутствия достаточных ограничительных мер в отношении подобных правонарушителей. Но в дальнейшем данная проблема может быть устранена за счет использования сравнительно нового явления – эскроу счета.

Что это такое?

С 1 июля 2019 года начнут действовать поправки Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которыми денежные средства, передаваемые застройщику за квартиру в новостройках, будут изначально располагаться на специальных эскроу счетах в банках, а не перечисляться ответственным лицам напрямую.

Суть предпринятых изменений заключается в том, что деньги за приобретенную жилую площадь вносятся на ЭС после регистрации договора и остаются на нем до того дня, пока не будут подтверждены права собственности на недвижимость.

Подобный подход позволяет избежать ситуаций с возникновением проблем у застройщика, в результате которых строительство завершить не удается, а покупатели не могут вернуть собственные вложения.

Новый вариант делает такое развитие попросту невозможным, ведь права на средства до выполнения условий договора сохраняются за человеком, внесших их на счет – то есть за покупателем.

Данная инициатива выстроена на опыте зарубежных финансовых отношений, в которых эскроу счета могут открываться по совершенно различным сделкам, в том числе и по использованию интеллектуальной собственности и прав на нее, а в качестве агента выступает не только банк, но также нотариус или адвокат.

Как происходит процесс?

Возможность использования эскроу счетов возникла еще несколько лет назад, но изначально выбор по их применению был совершенно добровольный. С лета 2019 года в области долевого строительства данный вариант становится обязательным к соблюдению.

Касательно процедуры оформления, она не обладает лишними сложностями и выражается в следующих действиях:

  • Стороны сделки прибывают в банк, предоставляющий такую услугу, и оформляют трехстороннее соглашение, в котором прописывается, на каких условиях продавцу передаются средства. Также уточняется период действия договорных обязательств.
  • Если никаких претензий по соглашению не возникло, все разногласия урегулированы, покупатель вносит заранее оговоренную сумму на специальный счет.
  • Следующий этап может наступить через несколько месяцев или лет, так как для его реализации потребуется выполнение продавцом всех условий договора для получения доступа к средствам. Для этого ему придется донести в банк подтверждающие документы.
  • Деньги перечисляются либо на ранее указанный счет, либо на иной ресурс по желанию продавца.

В ситуации, когда условия не выполняются в установленный срок, банк закрывает счет и возвращает средства покупателю. Допустимо продление периода действия сделки, но для этого необходимо согласие каждой из сторон – при этом банк обычно взимает дополнительную комиссию.

Какой лучше банк выбрать в качестве агента?

Наиболее эффективный способ – воспользоваться предусмотренным реестром подходящих учреждений на сайте Центрального банка Российской Федерации. В список включаются исключительно те банки, которые обладают достаточным уровнем надежности. При этом они должны обеспечить соответствие требованиям Постановления Правительства № 606 от 16 мая 2019 года.

В качестве основных можно выделить:

  1. ПАО Сбербанк;
  2. ПАО РОСБАНК;
  3. ПАО «Почта Банк»;
  4. АО «АЛЬФА-БАНК»;
  5. АО «Россельхозбанк»;
  6. Банк ВТБ (ПАО);
  7. ПАО «Совкомбанк».

Однако не все указанные на сайте учреждения уже фактически ведут работу с застройщиками в рамках эскроу счетов.

Помимо тех организаций, которые прописаны в реестре, услуги по ЭС предлагают и иные банки. Так, если в планах нет пункта по вложению денежных средств в строительство – гражданин намеревается купить вторичное жилье, транспортное средство или иной дорогостоящий объект, то можно использовать и другие компании, которые предоставляют счета частным клиентам.

Какие есть плюсы?

Основные преимущества использования эксроу счетов таковы:

  • безопасность проведения расчетов. Банк является полноценным гарантом соблюдения условий сделки: продавец получит деньги только в том случае, если он выполнит все требования, оговоренные в договоре;
  • сохранность вложений. Хранение средств в безналичной форме на счете или в наличной в банковской ячейке явно обладает более высокими показателями надежности, чем их размещение в домашней обстановке;
  • нет необходимости в обналичивании, проверке подлинности купюр и их пересчете перед тем, как передать в банк для расположения в ячейке;
  • открытие эскроу счета может обойтись дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. В большинстве случаев за обслуживание ЭС кредитным учреждением берется определенная доля процента от суммы вложения. Что примечательно, если в банке оформляется ипотека, счет может быть открыт без дополнительной оплаты;
  • средства на ЭС страхуются по системе страхования вкладов. Максимально предусмотренный размер компенсации по сделкам с объектами недвижимого имущества составляет 10 миллионов рублей. По аккредитивам, выступающим в качестве приблизительной альтернативы эскроу счетам, величина возмещения не превышает 1,4 миллиона рублей.

Однако перед использованием данной возможности, помимо приятных моментов, следует обратить внимание на возможные риски и опасности.

Какие существуют минусы?

В качестве ключевых недостатков такого явления можно выделить:

  • максимально предусмотренный размер компенсации в 10 миллионов рублей действует исключительно при обстоятельствах, в которых эскроу счета использовались для приобретения недвижимости. При этом имеется предельный срок действия данной суммы: со дня передачи документов в Росреестр для регистрации сделки и до истечения трех дней с момента регистрации прав в ЕГРП.

Если проблемы появляются позже указанного периода, а средства еще не были изъяты со счета, то лимит возмещения стандартен и составляет 1,4 миллиона рублей. Эта же сумма актуальна для сделок, не связанных с покупкой объектов недвижимого имущества;

  • вторая проблема – далеко не все банки предлагают услуги по открытию эскроу счетов, так как сама методика для отечественного рынка относительно новая. Полный регламент был утвержден в положениях Гражданского кодекса Российской Федерации лишь летом 2017 года. Ввиду ограниченности выбора, очень трудно подобрать подходящий банк при совершении сделок на крупную сумму.

Однако данный момент, вероятнее всего, будет исправлен в ближайшие сроки, ведь введение поправок подразумевает возрастание спроса, который должны поддержать финансовые учреждения для получения максимальной выгоды;

  • отсутствие достаточного реального опыта. Несмотря на тот факт, что эскроу счета действуют не первый год, их обязательное использование вводится впервые, что может стать причиной возникновения проблем, связанных с недостаточностью нормативного регламента.

Поэтому в любом случае перед тем, как заключить сделку по ЭС, для начала необходимо изучить не только нормативные положения, но также действующие выводы из реальной практики.

Какие еще могут быть риски?

Вполне возможна ситуация, когда после проведения регистрации сделки покупатель решает отказаться от оформления в собственность уже оплаченной жилой площади и требует вернуть ранее вложенные средства. В таком случае в утвержденном нормативами порядке осуществляется расторжение соглашения, а первоначальный взнос возвращается покупателю.

Если же сделка не была реализована из-за застройщика (признан банкротом, проигнорировал требования по проектному финансированию, существенно затянул сроки строительства), то деньги должны быть переданы покупателю.

До введения данной возможности участник долевого строительства при наступлении неблагоприятных обстоятельств терял не только первоначальный взнос, но также был вынужден исполнять кредитные обязательства перед банком.

Сейчас же при возникновении проблем со стороны застройщика покупатель получает свои вложения, а банк – средства в размере предоставленного займа.

Важно: если дольщик проигнорирует возможность расторжения договора и решит дождаться даты назначения иного застройщика для выполнения назначенных строительных работ, то внесенная сумма сохраняется на эскроу счете вплоть до реализации обязательств ответственного лица перед вкладчиками.

Если же банк, который выступает в качестве эскроу-агента, будет лишен лицензии, то участникам сделки необходимо заключить договор с иным компетентным финансовым учреждением. В случае отсутствия возможности получения средств от банка, восстановление интересов пострадавших лиц происходит за счет страховки.

Изучение нормативных положений по эскроу счетам позволит получить лишь поверхностное представление о данном инструменте совершения расчетов. Чтобы досконально понять возможности и риски, необходимо изучить реальные выводы из практики.

Поэтому перед заключением сделки на соответствующих условиях, рекомендуется для начала получить консультацию у опытного специалиста, что позволит избежать большей части сложностей в случае возникновения проблем.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: