Меню Закрыть
Как продать долю квартиры в ипотеке

Как продать долю в ипотечной квартире?

Как продать долю квартиры в ипотекеПроблемы с недвижимостью в отечественной практике и методы их решения насчитывают немало возможных вариантов развития событий. Наличие множества нюансов и особенностей реализации процессов предполагают необходимость в обязательном изучении ключевых тонкостей перед совершением сделки. Отдельно стоит разобрать вопрос, как продать долю квартиры в ипотеке, чтобы не возникло разногласий с кредитором.

Возможные ситуации с долей в недвижимости под жилищным займом

Доля в ипотечной недвижимости может выражаться в различных проявлениях:

  • жилое помещение в коммунальной квартире под отдельный счет. На приобретение выделенной комнаты допускается оформление жилищного кредита, однако данная процедура ограничена определенными сложностями. Нюансы: ипотека под комнату в коммуналке обычно выдается под минимальный процент, поэтому в случае с продажей провести сделку гораздо проще;
  • не выделенная доля в натуре в недвижимости, купленная по ипотеке совместно с третьими лицами. Найти покупателя в этом случае сложнее, так как отсутствует документальное подтверждение, за кем фактически закреплен тот или иной участок недвижимости. Поэтому для привлечения большего количества заинтересованных лиц рекомендуется выделить долю;
  • объект недвижимости признан залоговым имуществом в ипотеке, отчуждаемая доля же не подразумевает наличие обременений. При данных обстоятельствах продавцу все же придется запрашивать у финансового учреждения разрешение на проведение сделки. Несмотря на отсутствие долговых обязательств, обременение подразумевает предоставление банку возможности контролировать любые операции с залоговым жильем.

Каждый из представленных вариантов может быть разрешен различными способами. Однако вне зависимости от ситуации, первоначально необходимо оценить основные обстоятельства, которые и предопределяют возможные пути урегулирования проблем.

Как можно продать долю квартиры в ипотеке?

Сразу стоит отметить, что отчуждение жилой собственности с обременением недопустимо через заключение стандартной сделки купли-продажи.

Всего выделено 4 основных способа продажи ипотечной недвижимости:

  • досрочное погашение жилищного займа;
  • совершение сделки с параллельной уплатой ипотеки в ходе ее выполнения;
  • продажа доли вместе с долгом;
  • продажа объекта недвижимого имущества банком.

Каждый из предусмотренных вариантов предполагает необходимость в получении согласия кредитора и изучении конкретных обстоятельств.

Досрочное погашение жилищного займа

Суть данного способа достаточно проста – за счет задатка от покупателя оплачивается кредит, что предполагает избавление от обременения, после чего можно продать квартиру без каких-либо ограничений.

Конкретно реализация происходит по следующим этапам:

  1. Банком дается разрешение на проведение сделки. В отдельных ситуациях требуется уточнить причину досрочного погашения займа.
  2. Указывается сумма оставшейся задолженности – на данный показатель стоит обратить отдельное внимание клиенту, так как зачастую банки начисляют необоснованные проценты при досрочной оплате кредита.
  3. Составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса для обеспечения интересов каждого из участников правоотношений. В содержании документа важно прописать, что средства покупателя будут направлены для погашения жилищного займа. При этом выделяемая сумма с юридической точки зрения считается авансом или задатком – подобное уточнение позволит в дальнейшем вернуть деньги законными методами, если продавец решил не заключать сделку.
  4. Происходит снятие с учета всех лиц, зарегистрированных на отчуждаемой доли имущества – обычно недвижимость с такими особенностями подразумевает выписку только владельца, так как минимальный метраж возлагает ограничение на дополнительных лиц. Если же на жилой площади дополнительно прописан несовершеннолетний, придется также урегулировать проблемные вопросы с органами опеки и попечительства.
  5. Покупателем перечисляется задаток, после чего продавец получает его и вносит на счет для погашения ипотеки.
  6. Остается лишь подписать договор, зарегистрировать переход прав собственности в МФЦ или Росреестре и получить оставшиеся средства от покупателя.

Несмотря на легкость в реализации и скорость выполнения, является одним из самых рискованных вариантов для покупателей, так как после передачи суммы задатка продавец может проигнорировать необходимость в соблюдении всех возлагаемых обязательств.

Можно обеспечить следование условиям договора за счет заверения у нотариуса, но в любом случае взыскание затрат происходит через суд, что свидетельствует о сильном затягивании сроков.

Совершение сделки с параллельной уплатой ипотеки в ходе ее выполнения

Данный способ подразумевает нивелирование отдельных рисков, так как при его реализации обязательно участвует банк в качестве непосредственного получателя задатка – финансовое учреждение обеспечивает выполнение условий сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Характерная особенность заключается в использовании банковских депозитарных ячеек.

Сам процесс осуществляется следующим образом:

  1. Банком предоставляется разрешение на отчуждение доли квартиры, приобретенной по ипотеке.
  2. Уточняется остаток по задолженности.
  3. Покупателем вносится сумма в ячейки: первая предназначена для средств, которые будут переданы банку для погашения невыплаченной ипотеки, вторая – включает в себя остаток для продавца.
  4. Заверяется договор купли-продажи и регистрируется факт перехода прав собственности.
  5. После этого залоговое обязательство переходит на покупателя, продавец получает право на изъятие денег из первой ячейки для погашения долга.
  6. Далее банком выдается покупателю погашенная закладная, по которой он может получить выписку из ЕГРН для подтверждения факта отсутствия обременения.
  7. Если все условия были выполнены, продавцу предоставляется доступ ко второй ячейке.

Основное преимущество – обеспечивается безопасность сделки за счет участия банка: покупатель уверен, что сможет вернуть деньги, кредитор знает, что будет погашен долг, продавец же при соблюдении положений сделки обязательно получит свои деньги.

Однако ключевой минус также вытекает из данного обстоятельства – фактический контроль банком подразумевает необходимость в полном следовании его условиям: все сроки, даты и дополнительные нюансы указываются организацией, что далеко не всегда удобно.

Продажа доли вместе с долгом

Переоформление ипотеки считается достаточно распространенным вариантом, если покупатель не обладает суммой, необходимой для приобретения доли в квартире.

При реализации данного варианта вместе с имуществом он получает обязательства прежнего собственника обычно на тех же условиях. Однако в отдельных обстоятельствах требования по оплате займа могут быть скорректированы, так как банком по новой оценивается заемщик.

Вся схема реализуется в следующем порядке действий:

  1. Продавец уведомляет банк о намерении продать обремененную недвижимость и досрочно расплатиться с кредитом.
  2. Происходит поиск лиц (совместно с кредитором), которые желают приобрести долю в ипотечной собственности.
  3. Оформляется договор задатка с обязательным заверением у нотариуса. В содержании документа важно прописать, какой банк принимает участие в сделке.
  4. Покупателем вносится первоначальный взнос в размере, равном остатку по кредиту.
  5. Обременение снимается с приобретаемого имущества. Особенности этапа определяются банком.

    К примеру, сотрудники Сбербанка действуют самостоятельно – представитель направляет закладную в МФЦ или Росреестр. В других же – продавец вынужден сам обращаться в уполномоченные ведомства.

    Процедура обычно занимает не более 3 дней, не предполагает обязательных пошлин за одним исключением – за получение выписки из ЕГРН.

  6. Для оформления ипотеки в банк направляется пакет следующих документов:
  • гражданский паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги.

    Важно: при наличии зарегистрированных лиц банк откажет в удовлетворении ходатайства
  • справка от УК об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • разрешение от органов опеки и попечительства – если затрагиваются интересы несовершеннолетних лиц;
  • заключение эксперта.
  1. После этого остается лишь оформить и подписать договор.

Минимизация рисков за счет участия банка и возможность получить квартиру по относительно низкой стоимости – все это делает данный способ вполне популярным. Однако необходимость в соблюдении множества сложных условий существенно затрудняет этот процесс.

Продажа объекта недвижимого имущества банком

Обычно данный вариант подразумевает наличие значимых просрочек по кредиту. Поэтому банк самостоятельно проводит сделку, стремясь в первую очередь к удовлетворению собственных интересов, не учитывая интересы собственника доли.

Однако вне зависимости от обстоятельств, процедура происходит так:

  1. Банк выдает разрешение.
  2. Продавец дает согласие на проведение сделки структурами финансового учреждения.
  3. Далее сотрудники ФКУ проводят оценку имущества, выставляют на торги и находят покупателя.
  4. Расчет осуществляется по принципу двух депозитарных ячеек. Что примечательно, если заем был получен недавно, то продавец может ничего не получить.

Очевидный плюс – нет необходимости собственнику жилья беспокоиться о сделке, так как все проводит банк. Однако данный вариант предполагает больше минусов: стоимость ниже рыночной, процесс может существенно затянуться, продавец никак не контролирует процесс.

В целом, рассмотренные выше способы являются основными, но не исключающими. Отдельные процессы могут быть изменены с учетом обстоятельств и нюансов сделки. Но в любом случае все вопросы по продаже придется согласовывать с кредитором.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: