Меню Закрыть
Как продать долю в доме

Как продать долю в доме без земли?

Как продать долю в домеДолевая собственность считается вполне обыденным явлением для российского рынка недвижимости.

Однако далеко не каждый собственник знает, как продать долю в доме и что делать, если другие совладельцы препятствуют совершению сделки.

Особенности права приоритетной покупки

В соответствии с гражданским законодательством владелец доли в общей долевой собственности при возникновении намерения продать принадлежащую ему часть имущества должен соблюсти регламентированный порядок.

Вне зависимости: происходит сделка с землей или без земли – первоначально придется обеспечить выполнение принципа приоритета, суть которого заключается в представлении права на покупку сособственникам.

При этом важно принимать к учету ряд особенностей, без которых процедура уведомления совладельцев может быть признана невыполненной:

  • извещение должно осуществляться в письменной форме. Какого-либо конкретного образца документа не предусмотрено, однако в содержании необходимо указать все основные условия отчуждения. Нужно принимать к учету, что в дальнейшем при продаже доли третьим лицам требования по сделке не могут быть скорректированы в сторону послабления;
  • чтобы заключить договор с посторонними, необходимо для начала получить отказ от каждого из совладельцев. То есть вполне можно обойтись без согласия других собственников, но без их отказа оформить продажу должным порядком не выйдет;
  • на принятие решения совладельцам отводится 30 дней, в течение которых они должны либо уведомить продавца о нежелании принимать участие в сделке, либо о намерении купить долю по представленным условиям. Они также вправе проигнорировать его, но тогда по прошествии выделенного срока они утрачивают приоритет;
  • для заключения договора купли-продажи с третьими лицами понадобится доказать факт соблюдения права преимущественной покупки. Для этого используется либо письменно оформленный отказ от каждого из сособственников, либо уведомление от продавца с указанием даты извещения заинтересованных лиц.
Не важно, если второй собственник против продажи, так как владелец доли в долевой собственности вправе самостоятельно распоряжаться свой частью. Однако соблюдение права приоритетной покупки считается необходимым. В противном случае совладельцы могут заявить о необходимости признания сделки недействительной.

Дополнительные нюансы: продажа долей всеми совладельцами

В отечественной практике не редкость, когда возникает намерение продать дом с землей, полученной по наследству. Обычно данная ситуация актуальна при наследовании имущества несколькими лицами, уже обеспеченными хорошим жильем в полной мере и не нуждающимися в дополнительном имуществе.

В таком случае совладельцы могут договориться о продаже объекта целиком одному покупателю. Это выгодно каждой из сторон, так как:

  1. нет необходимости соблюдать принцип преимущественной покупки и тратить на это время;
  2. стоимость целого объекта будет на 15-20% выше, чем цена за тот же объект, приобретенный по долям. Вырученная сумма потом попросту делится в пропорциональном значении между сособственниками;
  3. проще найти покупателя – на рынке недвижимости гораздо больше лиц, желающих приобрести единый дом, а не часть жилого здания.

Выгодна сделка и при передаче цельного сооружения с землей банку. Финансовые учреждения с большей охотой принимают в качестве залога отдельные дома, чем доли в собственности – меньше риски и затраты по оценке.

Дополнительные нюансы: выдел доли в натуре

Одна из основных проблем продажи доли дома заключается в отсутствии фактической жилой площади, закрепленной за владельцем. Однако данное упущение можно исправить, если провести процедуру по выделу части в натуре. Но не всегда возможна ее реализация – лишь при наличии физической возможности обособления доли в доме.

Для этого потребуется обеспечить соответствие части жилой недвижимости следующим характеристикам, которые уточнены положениями Жилищного кодекса Российской Федерации:

  • наличие индивидуального входа и забора;
  • условия проживания не противоречат санитарным и жилищным нормам;
  • имеется свободный доступ к инженерным коммуникациям;
  • отдельные санузел и кухонное помещение.

Чтобы выполнить все заявленные требования, потребуются немалые физические и материальные вложения, однако в дальнейшем они будут покрыты возросшей стоимостью жилого помещения за счет его выделения.

Важно: в дополнение потребуется официально зарегистрировать долю как отдельный объект недвижимости. После чего выдается технический паспорт и происходит постановка на кадастровый учет. То есть часть жилой собственности после таких процедур представляется как отдельный дом.

Что делать, если совладельцы против продажи?

Несмотря на отсутствие явных законных ограничений по продаже доли владельцем, не редкость, когда сособственники всячески стараются препятствовать отчуждению имущества.

Обычно такие действия преследуют нижеперечисленные цели:

  1. занижение стоимости объекта для самостоятельного приобретения;
  2. нежелание принимать в качестве соседа лиц со стороны;
  3. вполне бытовая причина: как можно больше «насолить» продавцу напоследок.

Активная деятельность может привести к тому, что покупатели будут отказываться от приобретения доли.

Далеко не каждый человек готов терпеть необоснованные претензии со стороны других обитателей дома, принимать участие в конфликтах и спорах.

В таком случае оптимальный вариант – выделить свою долю как отдельный объект недвижимости.

Однако сделать это не всегда удается, поэтому в большинстве схожих ситуаций собственник вынужден обращаться в суд для разрешения проблемных обстоятельств.

В ходе судебных разбирательств уполномоченные лица могут прийти к следующим выводам:

  • привлечение лиц, препятствующих совершению сделки, к административной ответственности и взыскание с них штрафных сумм. Обычно данный вариант актуален, если совладельцы используют неправомерные методы в своем стремлении не допустить нового собственника;
  • выплата компенсации владельцу доли со стороны других долевиков. Гражданин получает на руки средства, а освобожденная часть имущества распределяется между остальными сособственниками;
  • закрытие дела за отсутствием фактов нарушения прав человека. Такое решение выносится в ситуациях, когда истец попросту не подготовился к отстаиванию своей позиции.

Чтобы не тратить время и деньги понапрасну, перед обращением в суд рекомендуется привлечь квалифицированного юриста.
Препятствие совершению сделки считается достаточно частым явлением в отечественной судебной практике, поэтому можно найти вполне опытного специалиста. Да, придется заплатить за его услуги, но в дальнейшем они с легкостью покрываются за счет выигранного дела.

В целом, процесс продажи доли мало чем отличается от стандартной сделки купли-продажи, за исключением необходимости соблюдения права преимущественной покупки. Однако немало нюансов кроется в проведении оценки и поиске покупателей, поэтому заинтересованным лицам важно изучить ключевые особенности при отчуждении части дома.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: