Меню Закрыть
Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире?

Как продать долю в квартиреВладение частью объекта недвижимости, позволяет человеку реализовать эту часть в любое время и по наиболее оптимальной для него цене. Однако такая сделка обладает рядом нюансов, заключающихся в особых условиях ее проведения. Поэтому собственнику важно понимать, как продать долю в квартире правильно. Иначе говоря, таким образом, чтобы в дальнейшем не возникло споров с другими совладельцами или же более серьезных проблем. В частности, с законом.

Правила реализации доли в недвижимости

Согласно параграфу 246 ГК РФ продажа доли в квартире допускается на законодательном уровне. Однако процесс реализации будет несколько отличаться от стандартной сделки подобного рода.

Это связано с тем, что владение долей в объекте предполагает наличие сособственников – лиц, обладающих правом на другие части квартиры.

Основные правила продажи доли таковы:

  1. Разрешение на сделку от совладельцев. Статьей 250 ГК установлена норма относительно преимущественного права выкупа части жилья сособственниками. Именно им следует предложить покупку доли в первую очередь.
  2. Нотариальное удостоверение сделки. Договор продажи доли требует обязательного заверения в нотариате (статья 42, ФЗ № 218). Если на документе не будет проставлена соответствующая печать и подпись нотариального сотрудника, то регистрация соглашения не состоится.
Сейчас на рассмотрении находится законопроект, согласно которому продажа части квартиры, размером менее установленных рамок, допускаться не будет.

Предполагается, что минимальное количество квадратных метров должно составлять от 8-10 и более (в зависимости от региона).

Сделка продажи: поэтапная инструкция

Процедура реализации доли в недвижимости состоит из нескольких шагов, от грамотного исполнения которых зависит результат сделки в целом. Разобраться в столь непростом процессе поможет подробная пошаговая инструкция.

Сделка включает этапы:

  • выделение доли;
  • оценка и назначение цены;
  • получение согласия от совладельцев;
  • подготовка документов и договора;
  • регистрация сделки.

Любые вопросы, связанные с выделением, использованием и распоряжением долями в недвижимом имуществе, регулирует Гражданский Кодекс РФ. А именно – глава 16.

Выделение доли

Изначально процесс определения долей основывается на возникновении общей собственности как таковой. Например, при приватизации квартира обычно разделяется поровну между совладельцами. В случае наследования по завещанию, его составитель может сразу указать, что, скажем, 1/3 часть квартиры переходит конкретному человеку.

Если идет речь о наследовании по закону и наследников несколько, то им потребуется самостоятельно договориться, каким образом выделить доли. Итоговый результат фиксируется документально в виде соглашения. А вот в случае спорных моментов потребуется помощь судебной инстанции.

Когда размер долей установлен и обозначен в документах на недвижимость, то можно приступать к их выделению в натуральном виде. Причем в расчет принимают только жилые помещения. То есть, комнаты. Остальная площадь признается общей территорией.

Важно!
Натуральный выдел доли возможен опять же лишь по согласию совладельцев.

Потребуется самостоятельно договориться кому какая комната принадлежит. Если прийти к консенсусу не удается, то следует прибегнуть к помощи суда.

Определение цены

Для установления оптимальной цены на часть квартиры, прежде потребуется оценить ее в целом. Лучше всего для подобных манипуляций нанять квалифицированного оценщика. Специалист проведет необходимые расчеты и поможет выявить стоимость доли.

Перед заказом услуги важно проверить наличие у компании либо частника соответствующей лицензии.

Получение согласия от совладельцев

После установления стоимости потребуется получить согласие на сделку от остальных собственников. Важно помнить, что именно они обладают преимущественным правом на выкуп квартирной доли.

Процесс можно разделить на следующие этапы:

  1. Устное предложение. В первую очередь второму собственнику либо нескольким (если таковых больше) озвучивается желание продать долю в квартире. Соответственно оглашаются условия сделки и цена имущества. Если кто-либо выражает согласие на покупку, то далее процедура проводится в стандартном режиме. В ином случае составляется письменный документ, обозначающий отказ от преимущественного права и разрешение на продажу постороннему лицу. Бумага удостоверяется нотариально.
  2. Письменное уведомление. В случае если второй собственник против продажи и не желает подписывать согласие, то на его имя необходимо направить письменное извещение о намерении реализовать долю. В бумаге важно указать параметры последней и условия сделки. Если по истечении 30 дней никакой реакции со стороны совладельца не поступит, то можно искать стороннего покупателя и продавать объект.
Важно! При направлении уведомления о продаже доли, главное, чтобы письмо было заказным с оповещением о вручении. В этом случае получится доказать, что сособственник был в курсе происходящего, но никак не отреагировал, а значит выразил согласие своим молчанием. Уведомление следует направлять каждому совладельцу без исключения.

Если же провести сделку без согласия других собственников, то последние имеют право в течение 3 месяцев оспорить и аннулировать договор. Этот момент четко обозначен в пункте 3 статьи 250 ГК.

Подготовка договора и документов

Если совладельцы отказались приобретать долю, то продавцу потребуется найти покупателя. Здесь можно использовать стандартные способы поиска – интернет, СМИ, специализированные стенды для размещения объявлений.

Еще один вариант – предложить выкупить долю какому-либо родственнику не из числа сособственников. Как только покупатель будет найден, можно приступать к юридическому оформлению процедуры.

Соглашение о продаже доли в квартиреСоглашение о продаже подготавливается после того, как стороны обговорят условия и придут к единому мнению.

Помимо цены уточняется, как будут оплачены услуги нотариуса (обычно поровну), каким образом произойдет перечисление суммы.

Причем для составления договора, да и в целом для проведения сделки, потребуется собрать пакет документов.

Перечень бумаг включает:

  • паспорта сторон;
  • согласие на продажу от всех совладельцев либо уведомления, направленные на их имя;
  • бумаги, на основании которых возникло право на долю – завещание, дарственная, договор покупки;
  • документ, удостоверяющий право собственности на квартирную долю (свидетельство либо выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт и план жилища;
  • согласие на сделку от второго супруга, если доля выделена в квартире, признанной совместно нажитым имуществом.

Само соглашение обязательно содержит сведения о сторонах. Также прописываются характеристики объекта (адрес, метраж, размер доли) и условия сделки, обговоренные заранее.

Далее, договор заверяется в нотариате. Перед этим сотрудник проверяет грамотность содержания документа, изучает отказы от покупки доли, составленные собственниками, и просматривает прочие бумаги. При этом услуга требует оплаты по стандартному тарифу – 0,5% от стоимости соглашения (не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей).

Регистрация сделки

Завершается сделка в Росреестре. Здесь происходит регистрация договора и переоформление права владения. Также можно подать запрос в Многофункциональный Центр.

Заявление подают оба участника сделки. Причем в пакет документов добавляют 3 экземпляра договора, а также квитанцию об оплате госпошлины. Сумма последней равна 2 тыс. рублей.

По итогу на руки заявителям выдают зарегистрированные экземпляры соглашений, с проставленными на них печатями. А новый владелец получает выписку с отметкой о праве собственности на долю в конкретной квартире.

Также процесс регистрации может быть проведен нотариусом, заверявшим сделку. Сейчас услуга по удостоверению договора по умолчанию включает подобную обязанность.

Какие могут возникнуть сложности?

При продаже доли можно столкнуться с определенными трудностями. Последние обычно связаны с наличием в квартире несовершеннолетних лиц.

Возможны такие варианты:

  1. В число совладельцев входят дети младше 18 лет. В том случае, если второй собственник несовершеннолетний ребенок, то согласие на продажу подписывают его законные представители. А также может потребоваться разрешение на сделку со стороны органов попечительства. В этом случае имеет место отказ от преимущественного права покупки, поэтому опека должна одобрить подобное решение.
  2. Продажа квартирной доли, если прописан несовершеннолетний ребенок. Здесь разрешение от опеки не требуется. Ребенок совладельцем не является, а значит отношения к сделке продаже в принципе не имеет.

Также может случиться, что другие сособственники не просто не выражают согласия на покупку, но прямо препятствуют реализации доли. В этом случае действовать необходимо ранее указанным способом – высылать на адрес каждого соответствующее уведомление, а спустя 30 дней продавать объект.

Однако в такой ситуации нельзя исключить вариант судебного разбирательства. Причем владелец доли имеет все шансы если не продать ее кому-либо, то хотя бы получить компенсацию со стороны остальных совладельцев.

Налогообложение дохода с продажи доли

Последнее, о чем следует знать при реализации доли в недвижимости – прибыль в этом случае признается доходом. А значит требуется уплата налогового сбора.

Взнос равен 13% от размера прибыли. Однако если доля находилась в собственности 5 лет и более – сбор можно не платить. Если же право на имущество возникло на основании наследования, дарственной или приватизации, то налог отменяется при владении долей больше 3 лет.

Подводим итоги

Реализация доли в недвижимом объекте включает целый ряд этапов, выполнение которых должно осуществляться с учетом установленных правил продажи. При нарушении порядка сделки, таковая может быть признана недействительной. Соответственно, при отчуждении такого типа имущества необходимо руководствоваться нормами законодательства. А в случае необходимости привлечь квалифицированного юриста.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: