Продажа доли в коммунальной квартире

Коммунальную квартиру нельзя назвать подходящим местом для спокойного проживания. Как показывает практика, в большинстве случаев комнаты заняты лицами с низкой социальной ответственностью. Поэтому людям, желающим продать долю в комнате в коммунальной квартире и найти более удобное жилье, во избежание проблем с соседями и законом придется досконально изучить особенности отчуждения части недвижимости с такой характеристикой.

Купля-продажа доли комнаты в коммуналке: возможна ли?

Владелец доли в комнате вправе организовать сделку по продаже принадлежащей ему части имущества, но строго при выполнении определенных условий.

Изначально ему придется:

• определиться с предметом сделки. Будет ли это отдельное помещение или просто доля в праве собственности в коммунальной квартире;
• подтвердить права собственности на отчуждаемое имущество. Продавец должен выступать в качестве полноценного владельца, иначе договор будет признан недействительным;
• соблюсти приоритет в праве выкупа. По действующим нормам закона соседи по квартире могут рассчитывать на преимущественные права приобретения.

Обязательно ли привлечение нотариуса?

Большая часть сделок с недвижимыми объектами требует обращения к нотариусу. Необходимость в его заверении определяется с учетом предмета договора купли-продажи.

Так, если это отдельная комната, то продажа может быть проведена без привлечения специалиста. Однако если отчуждается доля в комнате, то в обязательно порядке придется известить о сделке иных совладельцев, что подразумевает оформление через нотариуса.

Если проигнорировать необходимость в получении печати сотрудника конторы, то в регистрации перехода прав собственности в Росреестре будет отказано.

Как проходит сделка?

Поэтапная продажа доли в коммунальной квартире осуществляется следующим образом:

1. Нужно определиться с предметом сделки. Для этого придется направить запрос в Росреестр для получения выписки из ЕГРН, где прописана принадлежащая продавцу доля.
2. Устанавливается стоимость объекта. Владелец может самостоятельно определить ценник за долю. При этом ему нужно учитывать особенности отчуждения доли в комнате. Ее реальная стоимость будет ниже рыночной на 20-30%. Поэтому лучше воспользоваться услугами оценочной фирмы, чтобы избавиться от претензий покупателя.
3. Сособственники уведомляются о намерении продать долю. Для этого нужно направить в их адрес письменное извещение с указанием условий отчуждения, которые недопустимо изменять в дальнейшем при совершении сделки с третьими лицами.
4. Заключается договор. Если никто из совладельцев не выразил желания приобрести долю в комнате, то продавец получает право на поиск покупателей со стороны. Если удалось найти подходящего человека и достичь договоренности по всем проблемным моментам, то участникам нужно посетить нотариуса для составления договора. Специалист проверяет сделку на чистоту, оформляет документы и заверяет ДКП подписью и печатью.
5. Регистрируется переход прав собственности. Сделать это можно как самостоятельно, обратившись в Росреестр, так и через нотариуса. С недавнего времени сотрудники конторы выполняют услугу по передаче документов в регистрирующее ведомство – без какой-либо оплаты. Получить выписки можно в той же конторе.

Остается лишь провести взаиморасчеты в соответствии с условиями, установленными в договоре купли-продажи. После этого продавцу придется оформить декларацию 3-НДФЛ и направить ее в налоговую службу для назначения суммы к оплате.

Что нужно указать в извещении?

Итак, уведомление о продаже доли должно носить исключительно письменную форму. Извещение передается либо под расписку, либо через почту с использованием заказной корреспонденции.

Строгого образца для письма не предусмотрено, но в его содержании в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• наименование документа;
• дата оформления;
• населенный пункт, где составляется извещение;
• персональные сведения о продавце и получателе извещения: ФИО, адрес проживания и паспортные реквизиты;
• данные о праве собственности на отчуждаемую долю;
• сведения о сделке с указанием стоимости, размера площади и иных условий продажи;
• указание о приоритетном праве выкупа с уточнением сроков, в течение которого действительно предложение (по закону – 1 месяц), и формой обратного ответа;
• другая информация по желанию продавца. К примеру, возможность предоставления рассрочки и правила ее использования;
• подпись продавца.

Какие потребуются документы?

Для успешного заключения сделки продавцу следует подготовить ряд документов:

1. гражданский паспорт;
2. подтверждение факта уведомления всех сособственников о намерении продать долю в квартире;
3. кадастровый план;
4. правоподтверждающие бумаги, будь то: договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, договор о приватизации и т.п.;
5. акт приема-передачи имущества.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги:

• нотариально заверенное согласие супруга – актуально при нахождении доли в супружеской собственности;
• разрешение от сотрудников органов опеки и попечительства – если в ходе сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних лиц;
• доверенность и паспорт представителя – если сделка заключается через представителя.

Понадобятся не только копии, но и оригиналы документов. При регистрации перехода прав собственности в Росреестре следует позаботиться и о предоставлении квитанции об оплате государственной пошлины.

Какие проблемы могут возникнуть?

Обычно сложности создаются за счет конфликта интересов совладельцев:

• сосед отказывается получать уведомление. В таком случае продавец может известить об этом нотариуса, но не факт, что специалист не потребует добиться ответа;
• отсутствует информация о местонахождении совладельцев. Если сособственник не дает о себе знать уже больше года, то можно подать иск для признания человека умершим или направить заявление в правоохранительные органы для инициации процедуры розыска. Однако для этого придется потратить немало времени;
• совладелец умер. Если соседа уже нет в живых, то на его имущество претендуют родственники в рамках процедуры наследования. Договориться с новыми правообладателями зачастую бывает гораздо сложнее.

В целом, продажа доли в коммунальной квартире осуществляется по стандартной инструкции отчуждения части недвижимости. Основная сложность заключается в необходимости достижения договоренности с сособственниками. Поэтому стоит строго соблюсти порядок уведомления о преимущественном праве выкупа, чтобы в дальнейшем у соседей не появилась возможность оспорить сделку.

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!