Меню Закрыть
Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгамиПовышение стоимости коммунальных услуг и падение доходов населения привело к очевидной ситуации – многие собственники недвижимого имущества не могут отвечать по обязательствам перед поставщиками, что стало причиной возникновения задолженностей.

В этой ситуации стоит уточнить, как продать квартиру с коммунальными долгами и можно ли вообще это сделать.

Что делать покупателю?

Вне зависимости от обстоятельств, при приобретении квартиры во избежание сложностей покупателю рекомендуется до подписания договора купли-продажи уточнить факт наличия задолженностей.

Для этого ему достаточно придерживаться следующей инструкции:

  1. Запросить у продавца выписки по коммунальным услугам.
  2. Изучить документацию на собственность.
  3. Затребовать выписку из ЕГРН – это позволит проверить недвижимость на наличие долговых обременений и ареста квартиры в рамках исполнительного производства.
  4. Посетить отделение управляющей компании и там же запросить выписки об имеющихся невыполненных обязательствах. При этом потребуется иметь при себе разрешение от собственника жилья.
  5. Если в результате процедуры обнаружен долг по коммунальным услугам, покупателю необходимо достичь договоренности с продавцом об оплате. Если же собственник квартиры не желает разрешать данный вопрос и уклоняется от предоставления выписок, лучше с таким человеком сделок не заключать.
Важно: наличие задолженности не ограничивает граждан в реализации процедуры перехода прав собственности с одного лица на другое в рамках стандартного договора купли-продажи.

Долг при этом остается за продавцом, даже если покупатель уже стал полноправным владельцем недвижимости. Зачастую управляющие компании пытаются взыскать суммы для покрытия обязательств с нового собственника.

Это является противозаконной мерой – в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации все долговые обременения закрепляются не за недвижимостью, а за лицом, ответственным за их возникновение.

Как продать квартиру?

При выявлении факта наличия задолженности до подписания договора и при желании заключить сделку покупателю и продавцу необходимо разрешить момент, касающийся долга.

Сделать это можно одним из трех способов:

  • покрыть обязательства за счет средств с задатка;
  • покупатель расплачивается с продавцом после заключения договора, при этом часть средств идет на оплату задолженности;
  • долг юридически переводится на покупателя.

Каждый из указанных вариантов не имеет противоречий с законодательной точки зрения, но для их успешной реализации заинтересованным лицам следует изучить некоторые особенности.

Покрыть обязательства за счет средств с задатка

В данном случае все просто – при составлении соглашения прописывается позиция, в соответствии с которой покупатель обязуется передать продавцу задаток. Полученные средства идут в счет оплаты долга.

После покрытия обязательств продавец предоставляет приобретателю справку об отсутствии долгов. Если условие было выполнено, перечисляется оставшаяся сумма.

Этот способ наиболее актуален для покупателей с ипотекой. Большая часть кредитных учреждений требует от продавцов письменное подтверждение отсутствия задолженности. В противном случае кредит не будет выдан.

Основной недостаток заключается в правилах предоставления задатка. При стандартных условиях его размер варьируется от 30 тысяч рублей до 100 тысяч рублей.

После подписания соглашения нельзя отказаться от сделки без последствий. Так, если продавец решит оставить квартиру у себя, то ему придется возвращать задаток в двойном размере. Если же покупатель передумал приобретать недвижимость, он не сможет вернуть уже вложенную сумму. Поэтому нужно заранее определиться с необходимостью заключения такого договора.

Покупатель расплачивается с продавцом после заключения договора, при этом часть средств идет на оплату задолженности

В день сделки оба участника идут в банк и арендуют две ячейки: в первую идет сумма в размере задолженности, во вторую – оплата стоимости квартиры. В договоре указывается, что продавец может получить деньги из первой ячейки только после оплаты долга, из второй – после регистрации сделки.

После этого стороны регистрируют договор купли-продажи, на основании которого бывший собственник недвижимости может получить основную сумму, находящуюся на сохранении у банка. Далее он расплачивается с долгами, получает справки об их отсутствии и вновь посещает учреждение для снятия оставшихся средств.

Основное преимущество – меньше рисков для покупателей.

Что касается недостатков:

  • дополнительные затраты для аренды ячеек;
  • бумажная волокита, связанная с оформлением договора с банком;
  • возможные трудности для покупателей с ипотекой – не каждое финансовое учреждение одобряет такой способ.

В любом случае, участникам сделки следует заранее обговорить условия с ипотечным менеджером и консультантами банка.

Долг юридически переводится на покупателя

В соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ допускается перевод задолженности на покупателя. Сумма долга списывается со стоимости за квартиру, однако в любом случае нужно оформить это все документально.

Так, в содержании договора важно прописать следующие уточнения:

  1. стоимость квартиры за вычетом долга;
  2. информация, касающаяся перевода задолженности с указанием: адреса квартиры, размера невыполненных обязательств, компании-поставщика и т.п.;
  3. дата погашения всех платежей. К примеру, покупатель обязуется внести необходимую сумму в течение двух недель после подписания договора или до 31 декабря 2019 года – данный момент определяется договоренностью сторон.

Указанные условия можно оформить отдельным соглашением и приложить его к договору купли-продажи.

В этом случае плюсы актуальны скорее для продавца, так как он освобождается от бумажной волокиты с поставщиками коммунальных услуг и получает при этом деньги сразу же.

Касательно негативных моментов:

  • если покупатель приобретает квартиру по ипотечному займу, то с высокой долей вероятности банк не согласится на такой вариант сделки;
  • придется обратиться в управляющую компанию за получением согласия на перевод долга. Договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариусом, который может отказать в предоставлении услуг при отсутствии разрешения от кредитора;
  • продавец может сокрыть реальную величину задолженности, что может поставить в невыгодное положение покупателя, который решил довериться и не проверять документы.

Какой именно способ будет выбран – зависит от достигнутой договоренности. В любом случае крайне рекомендуется покрыть долг, так как последствия от невыполнения обязательств могут приобрести значительный эффект.

К примеру, при продолжительном игнорировании условий договора о предоставлении услуг с ответственного лица взыскивается задолженность через суд. Существует вероятность прекращения поставки услуг, что затрагивает интересы покупателя.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: