Как продать невыделенную долю в квартире?

В российских реалиях не редкость, когда квартира принадлежит сразу нескольким людям на правах долевой собственности. Продажа одним из владельцев принадлежащей ему доли почти всегда сопровождается спорами и претензиями со стороны других сособственников. Особенно актуально, если продается невыделенная доля.

Можно избавиться от большей части проблем и рисков, связанных с реализацией имущества такой категории, если заранее ознакомиться с тем, как продать невыделенную долю в квартире, и уточнить нюансы подобных правоотношений.

Когда доля считается невыделенной?

В первую очередь необходимо определить, что понимается под выделенной долей. В соответствии с принятыми нормами гражданского законодательства – это часть квартиры, которая может быть физически выражена. Обычно это отдельная комната. При этом выделенная доля обосновывается и документально – она в обязательном порядке подлежит отражению в правоутверждающих документах.

Что касается невыделенной части имущества, ее основная особенность заключается в том, что она не представлена в виде отдельного помещения: нельзя ни измерить, ни потрогать. При таких обстоятельствах принадлежащая доля оценивается как процент (математическая дробь) в праве общей собственности на квартиру. Закон допускает распоряжение такой категорий имущества, но на практике собственник вынужден существенно занижать стоимость для успешной продажи.

Как продать?

Чтобы избавиться от обоюдных претензий и обеспечить выполнение норм закона, продавцу необходимо следовать конкретной инструкции:

1. В первую очередь важно устно обсудить с содольщиками продажу доли. Если кто-либо из совладельцев решит приобрести ее, это поможет избежать большей части сложностей.
2. Если же устно договориться не удалось, придется направлять письменные уведомления – каждому из сособственников. В этом случае возможно несколько вариантов. Первый – кто-то соглашается на сделку, что считается оптимальным вариантом, но на практике он возникает не столь часто. Второй – совладельцы выразили письменный отказ в реализации преимущественного права покупки. Третий – никто из дольщиков не ответил по полученному извещению. В таком случае продавцу нужно выждать 30 дней и приступить к поиску приобретателя со стороны. Важно засвидетельствовать выполнение принципа преимущественного выкупа – обычно достаточно письма с извещением и датой отправки.
3. Никто из сособственников не выразил намерения принять участие в сделке. Найти покупателя можно самостоятельно, воспользовавшись помощью знакомых или функционалом специальных платформ, либо же с привлечением посредников в виде агентства по недвижимости.
4. После успешных поисков продавец и покупатель встречаются и обсуждают основные условия сделки: прав и обязанностей, стоимость имущества, порядок расчета и т.п. Здесь же назначается ответственный за сопутствующие расходы, связанные с обращением к нотариусу или в регистрирующее ведомство.
5. Обсудив нюансы сделки, можно переходить к их оформлению в письменном формате. В обязательном порядке потребуется нотариальное заверение договора купли-продажи. Работа нотариуса заключается в проверке основополагающих позиций: дееспособность сторон, соблюдение принципа приоритетного выкупа, юридическая чистота недвижимости, платежеспособность участников, соответствие положений соглашения реальным действиям и т.п.
6. Остается лишь зарегистрировать сделку, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр. Что примечательно, с 2019 года заявка подается через нотариуса. Документы подлежат тщательной проверке в течение нескольких дней.

Если никаких претензий не возникло, то нотариус получает выписки из ЕГРН в электронном формате, которые впоследствии выдаются участникам купли-продажи.

Какие потребуются документы?

Одна из важнейших составляющих правового обеспечения сделки – сбор и предоставление нотариусу ряда обязательных документов.

Общий список бумаг таков:

• гражданский паспорт продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы, а именно: дарственная, свидетельство о получении доли в имуществе в рамках процедуры наследования, соответствующее судебное решение, ранее заключенный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• техническая документация: план квартиры, экспликация, кадастровый паспорт;
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг – запрашивается либо в управляющей компании, либо в едином расчетном центре;
• письменное подтверждение соблюдения принципа приоритетного выкупа: отказ сособственников или телеграмма с уведомлением о вручении извещения и дате события;
• разрешение от органов опеки и попечительства – если в сделке принимает участие лицо, не достигшее совершеннолетия;
• нотариально заверенное согласие второго супруга – если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности.

Дополнительно могут потребоваться иные документы. При этом участники сделки предоставляют не все бумаги, а определенную часть. За оставшиеся позиции отвечает нотариус – обычно он запрашивает справки и выписки из уполномоченных ведомств.

Риски и сложности

Перед тем, как приступать к продаже невыделенной доли, стоит изначально ознакомиться с сопутствующими рисками и сложностями:

• поиск покупателей может занять несколько месяцев. Собственность с такой характеристикой обладает низкой ликвидностью и привлекательностью. Найти приобретателя невыделенной доли в краткие сроки можно лишь в столице – люди таким образом получают местную прописку;
• низкая стоимость – минус в первую очередь для продавцов. Чтобы продать долю в квартире, владельцы вынуждены занижать реальный ценник на 20-30%;
• наличие совладельцев чревато возникновением конфликтов. Высока вероятность, что они не пожелают содействовать скорейшему совершению сделки. Напротив, недовольные сособственники будут всячески препятствовать этому: затягивание с ответом, недопуск покупателя в дом, подача необоснованных исков в суд – все это может отвадить и так редких приобретателей;
• необходимо принимать к учету интересы несовершеннолетних и супругов – все это еще больше усложняет процесс.

Покупателю нужно быть очень внимательным к объектам такого рода. Не нужно вестись на значительно заниженную стоимость, так как продавцы зачастую в стремлении поскорее продать недвижимость используют неправомерные методы.

Не редкость, когда собственник хитрит и выдает невыделенную долю за отдельное помещение, тем самым вводя доверчивых приобретателей в заблуждение.

В целом, продажа невыделенной доли сопровождается массой нюансов и рисков. Нивелировать их можно, изучив подводные камни и наиболее распространенные сложности.

Если же стоимость сделки составляет весомые суммы, рекомендуется дополнительно обратиться к специалисту для разъяснения спорных моментов и получения консультации по интересующим вопросам.

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!