Оценка стоимости доли в квартире

При продаже доли в квартире владельцы зачастую заблуждаются, считая, что цена за долю – это стоимость квартиры целиком, разделенная на количество долей с учетом их размеров. Однако при определении реальной цены, приближенной к рыночным показателям, данная формула попросту не сработает. Чтобы оценка доли в квартире была проведена адекватно, необходимо принимать к учету множество факторов: от величины отчуждаемого имущества до отношений с совладельцами. Получить результат самостоятельно без привлечения специалистов достаточно проблематично, но все же стоит иметь хотя бы примерное представление о том, какие показатели необходимо учитывать при выявлении стоимости.

Когда может потребоваться оценка доли?

Получение результатов по определению стоимости доли в квартире может потребоваться при следующих обстоятельствах:

• для продажи жилья в общей собственности. Наиболее распространенная ситуация – владельцу для успешного заключения сделки нужно знать реальную стоимость его актива;
• для выкупа доли. Знание стоимости жилья может потребоваться не только продавцу, но и покупателю – для получения более ясной картины по соответствию критериев цена и качество;
• для наследства, для суда, для дарения, для обмена, для использования в качестве залога и для совершения любых иных операций с имуществом. Размер государственной пошлины при обращении к нотариусу, к судье или иным уполномоченным лицам зачастую определяется стоимостью объекта. Поэтому специалисты могут потребовать письменного подтверждения ценника за долю в квартире.

Для получения актуальных сведений, характеризующих оценку недвижимости, необходимо воспользоваться услугами независимого эксперта. К выбору компании нужно подходить со всем вниманием, опираясь и на репутацию, и на принятие государственными службами услуг конкретного специалиста.

Как определить стоимость?

Наиболее очевидный и легкий вариант уточнения цены доли при ее продаже – это направить запрос в агентство по недвижимости. Однако даже при использовании услуг специалиста не факт, что оценка будет проведена максимально обоснованно. Не редкость, когда даже эксперты ошибаются в расчетах из-за загруженности или однобокого подхода к выявлению стоимости.

Полагаться на значения, определенные в кадастровой выписке, тоже не стоит. Там указана лишь кадастровая стоимость, которая зачастую разнится с рыночной.

Владелец может рассчитать искомый показатель самостоятельно.

Для этого достаточно придерживаться общей формулы СД = СК/КД*РД/2, где:

• СД – стоимость отчуждаемой доли;
• СК – стоимость всей квартиры;
• КД – количество долей в квартире;
• РД – размер доли продавца.

Разделение на два используется в случаях с продажей доли квартиры. При реализации всей недвижимости нет необходимости в такой операции. Обусловлен подобный подход тем, что при отчуждении доли цена автоматически снижается из-за снижения спроса на объекты с такой характеристикой.

Если не проводить разделение, то получается идеальная стоимость, по которой совершаются сделки лишь в двух случаях из ста. В связи с чем продавцы вынуждены занижать цену за долю.

Какие существуют способы оценки?

Самостоятельно выявить стоимость доли в квартире можно с помощью предусмотренных стандартов оценки.

Процедура может быть выполнена с использованием нескольких методов:

• затратный (расходный). Ключевое значение при расчетах имеет показатель затрат, возникающих ввиду необходимости обслуживать жилое помещение. Обычно применяется для определения ценника за всю квартиру, а не за ее долю. Чтобы получить достоверную информацию, придется корректировать результат на основе множества факторов, что затрудняет сам процесс;
• доходный. Определяется путем выявления значения прибыли, которую получает владелец с недвижимости. Актуально использование в случаях, когда комната предоставляется в аренду или найм. Данный метод также нельзя назвать широко распространенным;
• сравнительный. Наиболее предпочитаемый способ, так как подходит для всех ситуаций. Стоимость недвижимости определяется путем поиска аналогичного объекта, который продается или был продан относительно недавно.

Чтобы правильно оценить долю в квартире, нужно учитывать не только внутренние характеристики, но и внешние: расположение, инфраструктура, наличие транспортной развязки т.п. – итоговая стоимость зависит от большого количества факторов.

Какие факторы способствуют повышению стоимости?

Ценник на долю в квартире может приобретать более весомые значения по ряду обоснованных позиций:

• один совладелец. Действует принцип – чем меньше заинтересованных лиц, тем лучше. Гораздо проще достичь компромисса с одним человеком, чем с двумя и более. Это же относится и к достижению соглашения по поводу установления регламента пользования квартирой. Эта характеристика позволяет повысить ценник на 20-25%;
• отчуждаемая доля выражена в отдельной комнате. Необходимо, чтобы данный факт был закреплен документально, а не только устной договоренностью нынешних совладельцев. Для чего нужно запросить у продавца соглашение об определении порядка пользования жилым помещением. В этом случае стоимость может быть увеличена на 30-40% от изначальной;
• развитый район. Косвенный фактор, но все же актуальный и при оценке доли. Наличие магазинов шаговой доступности, отсутствие маргинальных элементов, близкорасположенная остановка и т.п. – все это позволяет увеличить цену на 10%.

Также стоит обратить внимание на соседей по квартире и площадке. Покупатель вполне может отказаться от совершения сделки из-за пьющего и буйного совладельца, особенно при необоснованно завышенном ценнике.

Что может снизить стоимость доли?

Способствуют занижению цены за долю следующие факторы:

• при наличии более двух владельцев придется существенно сбавлять стоимость, так как продать данный объект будет гораздо сложнее – многие агентства попросту отказываются от такой задачи. С минимальными потерями можно продать долю в Москве – в этом случае актуально приобретение недвижимости для прописки в столице;
• недобросовестные владельцы, ограничивающие доступ в помещение. Зачастую сособственники не могут юридически помешать совершению сделки купли-продажи, но всячески способствуют ее срыву, попросту не пуская покупателей в квартиру и ведя себя неадекватно. Чтобы продать такую долю, продавцу придется скинуть не менее 30-40%;
• в качестве владельцев выступают несовершеннолетние лица. Продать долю ребенка очень сложно хотя бы той причине, что добиться согласия от органов опеки и попечительства можно только при соблюдении длинного перечня условий. Сделка может затянуться на месяцы, что отпугивает покупателей, поэтому продавец вынужден снижать стоимость почти наполовину;
• размер отчуждаемой доли существенно меньше других долей. Если другие сособственники пожелают ее выкупить, то они могут через суд добиться признания части имущества незначительной. Если владелец доли не живет фактически в квартире и не распоряжается недвижимостью, высока вероятность того, что суд его обяжет продать собственность.

Существует еще масса иных факторов, косвенно влияющих на итоговую цену имущества. Не все могут быть учтены изначально – некоторые из них можно обнаружить уже после сделки.

Поэтому подходить к выбору доли нужно со всем вниманием и обязательным привлечением эксперта для проведения оценки доли. Не рекомендуется полагаться лишь на собственные знания – отсутствие опыта и понимания тонкостей процесса может обойтись существенными потерями.

Итак, оценка доли в квартире проводится с учетом ряда значимых показателей. Выявить реальную стоимость самостоятельно без должной подготовки – почти невозможно. Чтобы получить актуальные сведения, необходимо привлечение специалистов.

Для этого придется обращаться либо в агентство недвижимости, либо к независимым экспертам. Несмотря на необходимость оплаты их услуг, использование данного варианта рекомендуемо.

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!