Меню Закрыть
Переуступка права аренды земельного участка

Уступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участкаПереуступка права аренды земельного участка – предоставление прав аренды иному лицу. Последний получает все права по использованию земельного надела, а также все обязательства, вписанные в договор найма. После того как сделка проведена, именно на новом арендаторе лежит ответственность за безопасность и сохранение имущественного объекта.

Прошлый наниматель лишается прав на участок и возможностей его эксплуатации, а также исключается из договора о найме участка. Чтобы грамотно провести процедуру между юридическими лицами или физлицами, необходимо знать, какие документы потребуется подготовить, какие шаги следует совершить.

Основные сведения

Особенности и правила переуступки прав аренды рассматриваются в ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ. При проведении переуступки прав аренды все пункты, условия и обязанности, прописанные в договоре о найме, сохраняются.

Переуступка проводится на тех же самых условиях, о которых договорились владелец земельного надела и предыдущий арендатор, – какие-либо дополнительные корректировки недопустимы.

Рассматриваемая процедура проводится при таких жизненных обстоятельствах:

  • Постройки, которые возведены на арендованном наделе, приобретены другим лицом.
  • Арендатор больше не нуждается в эксплуатации земельного надела. При этом составленное между ним и собственником участка соглашение не содержит пунктов о преждевременном расторжении документа и аннулировании аренды, поэтому по своему усмотрению выйти из договора он не имеет возможности.
  • Арендатор лишился финансовых возможностей осуществлять арендные выплаты в установленном размере на постоянной основе. Однако соглашение, как и в предыдущем случае, не предусматривает преждевременного расторжения договоренностей.
  • Владелец надела решил передать право аренды земельного участка физлицу или организации по собственным причинам.
Важно! В следующих ситуациях отечественное законодательство запрещает проведение переуступки прав аренды:
– Арендатор и арендодатель предварительно не обговорили вероятность проведения рассматриваемой процедуры и не включили данный пункт в соглашение
– В договоре участок земли обозначается как территория сельхозназначения, а третье лицо планирует эксплуатировать ее под ИЖС.

Участники процедуры

Участники предоставления прав аренды – это текущий арендатор и третье лицо, желающее стать будущим нанимателем. Первоначальный статус собственника земельного надела изменениям не подлежит.

При этом владелец земли вправе совершить такие действия:

  • отказаться заключать договор с третьим лицом;
  • расторгнуть соглашение об аренде до завершения срока действия договора;
  • повысить размер ренты, если подобный пункт прописан в договоре.

В самой сделке по переуступке прав собственник земельного надела не участвует. Только текущий арендатор и потенциальный наниматель обсуждают все важные условия по заключению договора.

Особенности заключения соглашения

После того как земельный надел новым арендатором осмотрен, а все важные вопросы стороны рассмотрели, потребуется заключить соглашение, в котором указываются такие сведения:

  • паспортные данные предыдущего и нового арендатора;
  • площадь земельного надела, адрес его нахождения, кадастровый №;
  • условия, по которым осуществляется переуступка права аренды;
  • если предыдущий арендатор допустил формирование задолженности – ее размер и способ оплаты;
  • основания для появления права аренды у предыдущего арендатора – кадастровый паспорт, арендное соглашение;
  • справка о том, что на участке есть обременения (при наличии последних);
  • сумма арендной платы и особенности перечисления средств (к примеру, однократная оплата либо ежемесячный/ежеквартальный перевод средств в течение определенного периода);
  • продолжительность действия договора (соглашение не может действовать дольше срока, прописанного в первоначальном документе);
  • сведения о целевом предназначении участка;
  • дата составления документа, подписи бывшего и нового арендаторов.

После того, как соглашение составлено и подписано, необходимо заверить документ у сотрудника нотариального агентства.

Как регистрируется переуступка прав?

Если не зарегистрировать проведенную процедуру в органах кадастра, то сделка не будет считаться действительной, поскольку юридической силы она в таком случае не имеет.

Для того чтобы зарегистрировать сделку, наниматель составляет заявление, указав в нем просьбу передать право аренды участка по заключенному и нотариально заверенному договору.

К заявлению следует приложить такой пакет документации:

  1. ксерокопии паспортов предыдущего и нового арендаторов;
  2. ксерокопия соглашения, также заверенная нотариально;
  3. 2 экземпляра соглашения о переуступке прав;
  4. справка о том, что на участке имеются либо отсутствуют какие-либо ограничения;
  5. оригинал и ксерокопия кадастрового паспорта участка;
  6. квитанция, устанавливающая факт оплаты госпошлины за проведение регистрационных действий, и ее ксерокопия;
  7. в случае наличия участка, находящегося в муниципальной собственности, необходимо письменное согласие муниципального владельца надела.
Также может понадобиться согласие собственника надела – оно оформляется в письменном виде и заверяется у сотрудника нотариального агентства.

Если собственник живет в официально зарегистрированном брачном союзе, то необходимо получить согласие его жены/мужа.

После того, как работники кадастрового органа получили на руки все необходимые документы и зарегистрировали проведенную процедуру, новый наниматель на законных основаниях вступает в свои права.

Муниципальные органы власти откажут в проведении регистрационных действий в нескольких ситуациях:

  • владелец жилья не погасил полную стоимость земельного надела;
  • в арендном соглашении, которое было оформлено между первым арендатором и владельцем участка, отсутствует разрешение на переуступку рассматриваемых прав;
  • заявители предоставили неполный перечень документов;
  • на проведение каких-либо юридических сделок с конкретной землей наложен запрет в судебном порядке;
  • на земельной территории были построены объекты, не соответствующие нормам отечественного законодательства или не имеющие разрешительной документации;
  • в отношении земельного надела установлен правовой статус или публичный сервитут, который запрещает проведение процедуры по переуступке прав аренды.
Важно! Это не исчерпывающий список оснований – муниципальные органы могут отказать и в других случаях, при которых заявители допустили ошибки.

По этой причине необходимо своевременно обратиться за профессиональной юридической помощью, которая предотвратит подобную трату времени.

Оформление сделки по доверенности

Если текущий наниматель не имеет возможности участвовать при проведении сделки, то он вправе воспользоваться помощью своего доверенного представителя. В подобной ситуации потребуется составить доверенность и заверить ее у сотрудника нотариального агентства. В документе содержится объем полномочий, которыми наделяется доверенное лицо.

Передача полномочий доверенному лицуВ качестве полномочий можно указывать предоставление имущественных интересов нанимателя в тех или иных государственных органах, право подписи всей важной документации, совершение действий с наделом от имени текущего арендатора.

Но, все же, специалисты рекомендуют указывать в документе объем и характеристики полномочий максимально детально.

Во всех ситуациях, при которых доверенное лицо действует от имени текущего нанимателя, оно должно всегда иметь в наличии оригинал доверенности.

Если требуется обратиться к государственным органам, то представитель нанимателя передает работникам данных структур ксерокопию доверенности, однако потребуется предъявить и оригинал данного документа.

К каким юридическим последствиям приводит переуступка прав аренды?

После того как процедура по переуступке прав была проведена, прежний арендатор лишается всех прав и обязанностей в отношении имущественного объекта, а новый получает такие возможности и обязательства:

  • право выкупа земельного надела на основаниях, установленных отечественным законодательством;
  • право строительства зданий и сооружений, которые не противоречат целевому предназначению земельного участка;
  • финансовое обязательство по переводу денежных средств в точно установленные сроки;
  • обязательство эксплуатировать переданный в аренду земельный надел согласно видам допустимого пользования.

Дополнительные нюансы

Отечественное законодательство устанавливает 2 варианта передачи денег по аренде бывшему нанимателю: новый арендатор выплачивает остаток суммы по аренде владельцу надела или повышает указанную в договоре стоимость аренды на сумму задолженности, после чего переводит ее предыдущему арендатору. В последнем случае, по погашению задолженности начисляется налог.

Помимо этого, арендованную землю допускается передать в субаренду. Чтобы провести подобную процедуру, наниматель участка получает оформленное в письменном виде согласие от владельца территории. Ущемлять права лиц, проживающих по соседству, запрещено.

Если сделка осуществляется между физлицами, то размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей, между юрлицами – 22 тысячи рублей.

Дополнительно юрлицам потребуется предоставить в регистрационные органы такие документы, как ИНН (ксерокопия и оригинал), ксерокопия учредительной и регистрационной документации, справка из ЕГРЮЛ об отсутствии корректировок в документах, а также паспорта представителей организации.

Что касается проводки при бухучете, то для указания операции необходимо сделать запись Дб сч. 76 Кд сч. 91.

Подводим итоги

Если наниматель осознал, что аренда земельного надела стала для него неактуальной или финансово неподъемной, то он вправе совершить процедуру по переуступке права аренды другому заинтересованному лицу. Также провести данную процедуру вправе и владелец участка по собственному усмотрению, если подобная возможность оговаривается в соглашении.

Текущему арендатору необходимо обсудить с собственником имущественного объекта все вопросы перед тем, как совершать какие-либо сделки с его территорией. Подобный подход предотвратит множество конфликтов и спорных ситуаций.

При совершении сделки необходимо принимать в учет множество законодательных норм, правил и требований, чтобы процедура была законной. Вследствие этого, целесообразно обратиться за помощью к юристам, которые предоставят консультацию и найдут выход из многих запутанных ситуаций.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: