Меню Закрыть
Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Покупка квартиры по договору дарения: подводные камни и риски

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору даренияЛюбая сделка с недвижимостью считается несущей определенные риски. В первую очередь опасность актуальна для покупателя – ему необходимо предусмотреть массу тонкостей и нюансов, чтобы не допустить обмана со стороны продавца или третьих лиц.

Чтобы получить имущество по дарственной, необходимо изучить подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения, способы их нивелирования и рекомендации при заключении сделки.

Какие основные риски?

Если квартира приобретается в рамках договора дарения, сторонам сделки нужно быть готовым к определенным рискам:

  • даритель в момент заключения сделки являлся недееспособным лицом. Данный статус не позволяет гражданину совершать юридически значимые операции. Если же договор уже был оформлен, то в результате претензий со стороны наследников, родственников или самого дарителя ситуация переходит в русло судебных разбирательств;
  • даритель расторгает дарственную. В этом случае отмена договора также требует обращения в суд, так как по закону покупателю полагаются компенсации. Однако двойственность формулировок может стать причиной того, что никакие суммы для возмещения не будут выплачены. Поэтому рекомендуется привлекать опытного юриста, который поможет добиться точности трактовок;
  • одаряемый не желает отвечать по налоговым обязательствам. Как получатель дохода, он должен уплатить налог на доходы физических лиц. Если при регистрации факта перехода прав собственности будет выявлено нарушение обязательства, сотрудники Росреестра вправе приостановить регистрацию. В качестве исключения выступают ситуации, когда стороны сделки являются родственниками друг другу;
  • притворность сделки. Не редкость, когда под дарением «маскируется» сделка купли-продажи квартиры. Обычно к такому способу оформления прибегают родственники во избежание необходимости уплаты налога. В дальнейшем одна из сторон договоренности может решить признать сделку притворной, что приведет к определенным последствиям для другого участника правоотношений – выплаты компенсации, административные взыскания и т.п. Иск может быть подан в течение 3 лет с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих интересов.

Еще одна возможная ситуация, противоречащая закону – это дарение объектов недвижимого имущества от организаций или индивидуальных предпринимателей в пользу физических лиц.

Таким образом юрлица и ИП стремятся избавиться от активов перед инициацией процедуры банкротства. Данная сделка также без лишних проблем оспаривается в судебном порядке.

Когда дарственная признается недействительной?

Как показывает практика, дарственные расторгаются достаточно редко. Обусловлено это регламентом оформления подобных сделок. Даритель может воспользоваться правом отзыва своего предложения лишь до регистрации документа и перехода прав собственности.

В дальнейшем подаренная квартира может быть возвращена к прежнему собственнику лишь в строго определенных законом случаях.

К примеру, стороны по обоюдному согласию могут указать в содержании дарственной условие, в соответствии с которым имущество переходит вновь во владение дарителя, если одаряемый скончался до смерти другого участника сделки. Расторжение может быть проведено, когда оформление договора было проведено с нарушением предусмотренной формы.

Обычно подобная ситуация возникает, если дарственная не была заверена нотариусом. Тогда родственники дарителя могут воспользоваться шансом и в суде ходатайствовать о его недееспособности и необходимости расторжения сделки.

Документ может быть признан недействительным по ряду оснований:

  • одним из совладельцев жилья является лицо, которое на момент заключения сделки не достигло совершеннолетия;
  • недвижимость была передана в дар ввиду исполнения служебных обязанностей;
  • квартира, выступающая в качестве подарка, находилась в собственности нескольких лиц, которые не дали согласие на сделку;
  • подаренный объект является залогом;
  • супруга/супруг дарителя не разрешили проводить процедуру отчуждения квартиры таким образом;
  • установлен факт зависимости дарителя от одаряемого или организации, в которой он трудоустроен. Это касается в первую очередь работников социальной, медицинской и образовательной сферы. Закон запрещает заключение сделок дарения с представителями школ, поликлиник, соцслужб в том случае, если сам даритель или его члены семьи обучаются, лечатся или нуждаются в помощи в указанных учреждениях. Это же относится и к государственным служащим.

Сделка признается недействительной и по общим основаниям: наличие ошибок в документе, несоблюдение требований оформления, выявление фактов подписания документа под давлением, подделка дарственной и т.п.

Что делать для нивелирования рисков?

При грамотном подходе к заключению сделки приобретения квартиры в рамках договора дарения можно избавиться от большей части рисков. Для этого изначально придется изучить основу таких правоотношений, отдельное внимание обратив на особенности и подводные камни.

Чтобы закрепить знания, необходимо обратиться к юристу по проблемным вопросам – он также укажет, какие моменты нужно отслеживать особенно тщательно и где можно получить информацию для их проверки.

Как подать запрос в Росреестр?

Обращение в Росреестр является обязательным шагом при покупке недвижимого имущества, при этом не является значимым способ приобретения прав собственности. Получение сведений из госреестра актуально как при купле-продаже или вступлении в наследство, так и при оформлении квартиры по дарственной.

Для приобретения расширенной выписки из ЕГРН необходимо обратиться в Многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра. Также запрос можно подать через официальный сайт ведомства или с помощью функционала портала Государственных услуг. За обработку заявки потребуется оплатить государственную пошлину.

В документе указывается следующая информация:

  • персональные сведения о владельцах с указанием временного отрезка, в течение которого квартира находилась в их собственности;
  • наличие или отсутствие обременений в виде: залога, ареста, аренды и т.п.;
  • количество собственников, если объект находится в общей долевой собственности;
  • технические характеристики недвижимости;
  • наличие претензий или притязаний.

Подобная проверка поможет избежать рисков возникновения требований на права собственности со стороны третьих лиц.

Важно: если недвижимость была поставлена на учет до 1998 года, то выписка предоставляется из домовой книги, для чего нужно обратиться в МФЦ.

Зачем нужно говорить с дарителем?

Если при изучении выписки появились вопросы к дарителю, следует получить от него ответы на них, которые при этом подкреплены документально. Недостаточно телефонного разговора – нужно организовать непосредственную беседу. Это позволит самолично убедиться в дееспособности человека при наличии сомнений.

Как лучше составить дарственную?

Если после проверки не возникло никаких претензий к дарителю, а все вопросы были разрешены, то нужно переходить к оформлению договора. Во избежание ошибок, неточных формулировок и двойственных трактовок рекомендуется привлечь юриста.

Для исключения дополнительных рисков следует указать в документе дополнительную позицию, согласно которой при возникновении претензий на права собственности со стороны третьих лиц ответственность и необходимость в компенсации ущерба берет на себя продавец.

Важно: грамотно составленный документ практически полностью обеспечивает безопасность сделки, что позволяет покупателю защитить собственные права и интересы даже в сложных и проблемных случаях.

Итак, договор дарения предполагает немало рисков и подводных камней для покупателя. В рамках данной сделки осуществляется передача прав собственности на квартиру, что предполагает значительные траты в случае с несоблюдением регламента процедуры.

Нужно учитывать, что даже при заключении договора с родственниками или близкими людьми нельзя исключать вероятность обмана. Как показывает практика, зачастую именно они наживаются на своих родных, ведь так гораздо проще достичь доверия даже при сомнительных условиях дарственной.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: