Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Приобретение недвижимости – всегда дорогостоящее мероприятие. Не каждый человек имеет в распоряжении сумму для единовременной оплаты сделки. Поэтому многие вынуждены обращаться в банк для получения займа, что тоже нельзя назвать выгодным вариантом. Один из альтернативных способов – это покупка квартиры в рассрочку у физического лица.

Данный вариант наиболее выгоден для покупателя, но характеризуется немалыми рисками для продавца. Чтобы минимизировать их, заинтересованным лицам следует изучить тонкости и особенности приобретения недвижимости по условиям рассрочки.

Что такое рассрочка?

Приобрести недвижимость в рассрочку – договориться об утверждении конкретного графика платежей, при соблюдении которого покупатель получает в собственность квартиру продавца.

Суть данного метода очень схожа с механизмом стандартного займа. Основная особенность заключается в отсутствии процентов (или их низком значении). Получить квартиру в рассрочку можно у государства, у застройщика или у физического лица.

Какие существуют преимущества и недостатки?

Перед тем, как выбрать рассрочку при приобретении недвижимости, необходимо оценить плюсы и минусы данной сделки, отражающие как риски покупателя, так и риски продавца.

Преимущества таковы:

• оформить рассрочку гораздо проще, чем ипотечный договор;
• физическим лицом не учитывается кредитная история заемщика, тогда как банки вполне могут отказать в выдаче займа при выявлении факта частых нарушений условий договора в прошлом;
• нет необходимости в оформлении страховки. Кредитные учреждения же часто нагло навязывают ее, что существенно увеличивает стоимость сделки;
• заявка обычно рассматривается в максимально краткие сроки за счет отсутствия потребности в проверке кредитной истории клиента и иных факторов, которые оцениваются банками.

Что касается основных недостатков, следует выделить следующие позиции:

• высокая стоимость. Все же продавец несет значительные риски, когда выдает деньги лицу без проверки его финансовой несостоятельности. В связи с чем цена за квартиру может быть значительно завышена;
• большой первоначальный взнос – в среднем составляет 30-70% от стоимости недвижимости;
• небольшой выбор. Большинство собственников жилья на вторичном рынке не желают использовать такой инструмент расчета из-за высоких рисков;
• наличие обременения. Квартира переходит в полную собственность плательщика лишь после погашения всей стоимости имущества.

Как оформить сделку?

Особых отличий процесса покупки квартиры в рассрочку от стандартной сделки купли-продажи нет, но все же стоит учитывать инструкцию:

1. Участники правоотношений достигают договоренности по условиям сделки и нивелируют все конфликтные моменты – компромиссные положения в обязательном порядке отражаются в содержании договора.
2. Соглашение подписывается и вносится авансовый платеж.
3. Продавец собирает документы, необходимые для регистрации прав собственности.
4. Покупатель по желанию проверяет бумаги и при отсутствии претензий подписывается основной договор купли-продажи, в котором отражаются дополнительные условия.
5. Далее стороны соглашения подают документы в Росреестр или Многофункциональный центр с запросом на проведение процедуры перерегистрации прав собственности. В содержании заявления обязательно указывается факт наложения обременения на недвижимость в пользу продавца. Здесь же уплачивается государственная пошлина за переоформление.
6. В течение 7-9 дней сотрудники регистрирующего ведомства проводят проверку полученных сведений и вносят изменения в реестр записей.
7. По итогам процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН как подтверждение факта перехода прав собственности.

Что нужно указать в договоре?

Грамотное оформление договора купли-продажи квартиры в рассрочку позволяет регламентировать порядок выплат. Основное условие при составлении документа – обеспечить соответствие всем требованиям гражданского законодательства.

Образец может меняться в зависимости от обстоятельств, однако в содержании в обязательном порядке должны быть указаны следующие позиции:

• персональные сведения о продавце и покупателе: ФИО, адрес проживания, паспортные реквизиты, контактные данные;
• характеристика предмета сделки: адрес расположения, общая площадь, этажность дома (строения), кадастровый номер, наличие обременений;
• подтверждение прав собственности продавца: реквизиты правоустанавливающих бумаг;
• договорная стоимость квартиры;
• порядок расчета;
• права и обязанности участников;
• ответственность за несоблюдение положений договора;
• дата оформления и подпись каждого из участников.

Основная особенность содержания такого договора заключается в порядке расчета.

Так, дополнительно документ должен расписывать следующие положения:

• сумма первоначального взноса – как в процентах, так и в числовом эквиваленте;
• количество и сумма последующих выплат с уточнением дат внесения платежей;
• форма (наличные, безналичные) и порядок (переводом, через банковскую ячейку, лично на руки) перевода средств;
• срок для полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за неисполнение порядка внесения платежей;
• регламент расторжения договора при продолжительном отсутствии поступлений.

Какие потребуются документы?

Сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре, что предполагает необходимость в сборе определенных документов:

• гражданский паспорт от продавца и покупателя;
• заявление о перерегистрации прав собственности;
• технический паспорт на недвижимость. Может быть получен в Бюро технической инвентаризации. Срок действия составляет 12 месяцев;
• выписка из домовой книги с указанием информации о прописанных на жилой площади лицах. Чтобы избавиться от лишних сложностей, рекомендуется позаботиться о снятии с учета всех проживающих ко дню подписания договора;
• подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам;
• выписка из ЕГРН. Доказывает, что продавец является полноправным собственником квартиры, и недвижимость не имеет обременений;
• документы, подтверждающие основания для возникновения прав собственности на квартиру: ранее заключенный договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.;
• договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если отчуждаемая недвижимость находится в совместной собственности;
• разрешение от органов опеки и попечительства, если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетнее лицо;
• квитанция, подтверждающая внесение суммы на счет учреждения в качестве оплаты государственной пошлины. Размер сбора для инициации процедуры регистрации составляет 2 тысячи рублей. Оплата может быть осуществлена и после подачи документов на протяжении 5 дней.

С учетом обстоятельств вполне возможно, что будут запрошены иные документы.

В целом, содержание договора покупки квартиры в рассрочку почти полностью соответствует стандартному договору купли-продажи. Единственный нюанс – нужно расписать порядок расчета и указать об обременении в пользу продавца.

Что касается выгодности данного варианта, то он вполне приемлем для покупателя, но несет немалые риски для собственника квартиры. Поэтому на практике в большинстве случаев подобные сделки заключаются между близкими родственниками или знакомыми. Добиться рассрочки у стороннего лица будет очень сложно.

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!