Меню Закрыть
Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Возможна ли продажа доли в квартире без согласия других собственников?

Продажа доли в квартире без согласия других собственниковЧем больше собственников проживает под одной крышей, тем больше проблем возникает при необходимости найти компромиссное решение.

Интересы совладельцев при отчуждении части совместного имущества не всегда совпадают, что способствует возникновению множества разногласий.

Поэтому лицам, заинтересованным в отчуждении принадлежащей им недвижимости, важно изучить: как осуществляется продажа доли в квартире без согласия других собственников и к каким трудностям нужно подготовиться для совершения сделки.

Можно ли?

В соответствии с нормами ГК РФ режим общей долевой собственности предполагает, что объект находится в собственности сразу нескольких людей, за каждым из которых закреплена своя доля.

Совладелец вправе продать принадлежащую ему часть недвижимости, однако действовать ему придется строго с соблюдением регламента и принятием к учету интересов других сособственников.

Так, для совершения сделки изначально потребуется выполнить преимущественное право дольщиков на выкуп. Его суть заключается в уведомлении совладельцев о намерении продать долю с предложением купить часть имущества по установленным условиям.

Если в течение 30 дней они не выразили согласие на проведение сделки с продавцом или отказались от нее, то собственник получает возможность продать долю.

То есть дольщики не вправе препятствовать заключению договора купли-продажи, если владелец следует регламенту и выполнил все требования закона. Поэтому наличие их согласия не является обязательным.

Как продать?

Процедура отчуждения доли квартиры без одобрения иных сособственников не обладает значимыми отличиями от стандартного процесса продажи, ведь совладельцы не могут препятствовать сделке.

Даже если они откажутся от преимущественного права на выкуп и заявят о неодобрении такого желания продавца, заключение договора купли-продажи будет протекать в обычном порядке:

  1. Первый этап – подготовительный. Предполагает рассылку извещений по адресам сособственников с указанием условий продажи и предложением выкупить долю. Уведомления допускается передать как самостоятельно из рук в руки под расписку или через почту, так и с использованием услуг нотариуса. Второй вариант наиболее предпочтителен, ведь таким образом можно исключить риск с оспариванием соблюдения преимущественного права недобросовестными дольщиками. Если в течение месяца не поступило ответа, продавец может приступить к поискам покупателя со стороны.
  2. На втором этапе процедуры, после выбора приобретателя доли недвижимости, достигается договоренность по всем условиям сделки, которые впоследствии оформляются документально. Обязательно присутствие нотариуса – данное условие необходимо к соблюдению при отчуждении долей с 2016 года. Специалист поможет с заполнением ДКП и предоставит консультацию участникам по интересующим проблемным вопросам. После ознакомления с содержанием соглашения сторонам сделки остается поставить подписи. Также можно заказать услуги по составлению проекта договора в юридической компании.
  3. Третий этап – регистрация достигнутых договоренностей в государственном реестре. Формально договор купли-продажи не свидетельствует о факте перехода прав собственности от продавца к покупателю. Чтобы достичь результата, нужно соответствующим образом зарегистрировать изменения. Для этого потребуется направить запрос в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр. С 2019 года данная обязанность возложена на нотариуса, поэтому сами участники сделки в этом не участвует. Им нужно лишь получить выписку из ЕГРН у специалиста.
  4. Заключительный этап – проведение финансовых расчетов с продавцом. Конкретных требований законодательством не предусмотрено, однако рекомендуется переводить сумму через банковскую ячейку или депозит нотариуса. Все перечисления должны происходить в письменной форме – в виде расписки о получении денег.
Важно: в некоторых случаях расписка может потребоваться в Росреестре. Если же проведение расчетов планируется после регистрации сделки, данное условие необходимо отразить в содержании договора купли-продажи, в таком случае стороны могут избавиться от необходимости сбора дополнительных бумаг.

Какие потребуются документы?

Для проведения юридических сделок придется собрать ряд документов, при этом понадобятся не только копии, но и оригиналы бумаг. Перечень обязательных сведений определяется с учетом конкретных обстоятельств ситуации.

Общий список таков:

  • гражданский паспорт – от каждого из участников;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю – можно приобрести путем обращения в государственный реестр;
  • для получения информации о характеристиках жилого помещения нужно запросить выписку из ЕГРН;
  • чтобы уточнить отсутствие/наличие долгов по коммунальным платежам, придется предоставить выписку из ЕИРЦ;
  • для определения количества лиц, проживающих в квартире, нужна выписка из домовой книги;
  • договор купли-продажи, по положениям которого заключалась сделка;
  • квитанция, выступающая в качестве подтверждения оплаты государственной пошлины.
Важно: по требованию нотариуса или сотрудника регистрирующего ведомства может понадобиться донести ряд иных документов.

Сколько времени уйдет на оформление?

Продать долю в квартире быстро не выйдет. Временные затраты обусловлены рядом обязательных к соблюдению позиций:

  • необходимость в уведомлении сособственников о намерении продать долю. По регламенту – месяц. Срок ожидания может быть сокращен, если кто-то из дольщиков согласится приобрести часть недвижимости или все они выразят отказ от покупки;
  • поиски покупателя со стороны. Данный этап может занять недели и месяцы, ведь доля квартиры не считается ликвидным объектом. Поиск может еще больше затрудниться, если совладельцы не согласны со сделкой, поэтому решили препятствовать ее совершению доступными способами – конфликтуют с потенциальными покупателями, не пускают в квартиру и т.п. В таких случаях может помочь обращение в суд, но как показывает судебная практика, разрешение подобных проблем может существенно затянуться. Поэтому рекомендуется изначально найти компромисс с дольщиками;
  • обсуждение условий сделки покупателем и продавцом, их оформление в виде договора. На это может уйти от одного дня до нескольких дней – зависит от проблем с достижением согласия по спорным моментам;
  • пересылка документов в Росреестр нотариусом. Занимает 1 день, если сведения были переданы в электронном формате, 2 дня, если информация была подана в бумажном виде;
  • утверждение изменений в государственном реестре. Определяется с учетом загруженности государственного реестра, но в среднем – 3 дня;
  • заключительный этап с проведением финансовых расчетов проходит на протяжении от 1 до 7 дней.

В целом же, временные затраты во многом зависят от конкретных обстоятельств, поэтому участникам сделки стоит учитывать возможное затягивание процесса.

К чему нужно быть готовым продавцу?

Не редкость, когда сделка по отчуждению доли квартиры сопровождается неприятными сложностями, которые обусловлены желанием совладельцев сорвать сделку.

Для предотвращения подобных ситуаций продавцу следует быть готовым к наиболее распространенным способам препятствования:

  • уклонение от уведомления о продаже. Встречается в 40% случаев. Дольщик намеренно может не получать извещения, меняя место жительства или предоставляя неоднозначные ответы. Если же продавец проигнорирует его, то совладелец вправе в дальнейшем оспорить сделку;
  • ложное согласие на участие в сделке. Если сособственник выразил ложное желание приобрести долю квартиры, скорее всего он попросту оттягивает продажу и провоцирует продавца;
  • отсутствие информации о месте проживания дольщика. Не всегда в этом виноват сам совладелец, тем не менее фактически он не получает уведомления о продаже, что является нарушением регламента.
Важно: при получении уведомления обратно с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу» придется заняться отправкой письма по иным известным местам. В таких ситуациях рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса.

Итак, доля в квартире может быть продана без согласия собственников, важно лишь соблюсти преимущественное право выкупа. Однако с конфликтными соседями придется сложно, так как они могут доставить немало проблем, при этом не нарушая закон. Поэтому лучше достичь компромисса с ними до заключения сделки.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: