Меню Закрыть
продажа квартиры с обременением

Особенности продажи квартиры с обременением

продажа квартиры с обременениемПродажа квартиры с обременением в последнее время становится все более актуальной. Обусловлена подобная статистика все возрастающим количеством ситуаций, когда на недвижимость возлагаются ограничения.

Существует немало рисков и выгод от такой сделки, поэтому потенциальным продавцам и покупателям важно принимать к учету возможные последствия и особенности совершения подобных операций.

Приобретение квартиры: особенности обременения

Наименьший риск при совершении сделок с недвижимостью актуален в ситуации, когда квартиры приобретаются на первичном рынке.

Ведь владелец совершенно нового жилья (от застройщика) имеет минимальную вероятность столкнуться с не слишком приятными «сюрпризами» в виде обременения, которое в существенной мере ограничивает способности собственника в максимальной степени распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.

В случае с объектами вторичного рынка ситуация с рисками является прямой противоположностью первому варианту. При данных обстоятельствах покупателю стоит быть максимально внимательным при заключении сделки.

В частности, обязательно нужно будет проверить предложенное жилье на предмет наличия позиций, которые могут привнести в жизнь приобретателя немало проблем.

И все же, даже при выявлении обременений, не нужно сразу же отказываться от реализации сделки. Ведь именно такое «приданное» становится причиной для существенного снижения стоимости квартиры.

При привлечении специалистов в данной сфере можно нивелировать все сопутствующие риски.

Для более полного понимания ситуации, стоит уточнить, что это такое. В качестве обременения нужно понимать ограничение на некоторые действия с недвижимостью, связанные с правами третьих лиц. Существует несколько видов подобных проблем – в каждом из них имеются свои нюансы и последствия. Для повышения вероятности получения максимальной выгоды от сделки, важно изучить их основные позиции.

Ипотечное кредитование

Самая распространенная ситуация – нахождение жилья в залоге у банка на период погашения ипотеки. Продажа при таких обстоятельствах вполне возможна, однако для совершения операции потребуется заручиться согласием кредитного учреждения.

Обычно при рассмотрении ситуации по ипотеке в Сбербанке редко возникают трудности с получением одобрения от сотрудников учреждения – если кандидатура покупателя обладает вполне достаточными финансовыми возможностями, то оформление может быть реализовано без лишних сложностей.

В такой ситуации продажа может быть совершена с учетом нескольких схем:

  • первый вариант – покупатель соглашается взять на себя обязательства по ипотеке, а в пользу продавца выплачивается сумма, равная уже выполненным требованиям банка;
  • второй – покупатель сразу же оплачивает кредит и расходы собственника жилья;
  • третий – приобретатель перечисляет сумму, приравненную к размеру задолженности, остальная часть денежных средств сохраняется за покупателем до погашения всей суммы долга продавцом.
Важно: каждый из вариантов также применим в обстоятельствах, когда в качестве залогодержателя выступает не банк, а иная организация или даже другое физическое лицо.

Ключевая проблема в том, что далеко не всегда продавцы заранее уведомляют покупателей об ипотечном кредитовании.

Поэтому если после совершения сделки кредитор выяснит, что операция была проведена без его одобрения, она признается недействительной – начинается бумажная волокита по переоформлению, зачастую сопровождающаяся судебными разбирательствами.

Недееспособные лица и не достигшие совершеннолетия

Данные категории являются социально незащищенными, поэтому в их отношении предусмотрены отдельные схемы соблюдения их интересов.

В частности, продать квартиру, где прописан человек с такой характеристикой, просто так не выйдет – придется заручиться согласием от опекунов, а в некоторых случаях также потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Арест объектов недвижимого имущества

В рамках исполнительного производства по судебному решению может быть осуществлен арест жилья, в результате чего накладывается частичный или даже полный запрет на совершение сделок с такими объектами.

Данное обременение может преследовать совершенно различные цели.

К примеру, используется в качестве меры обеспечения перед обращением на взыскание имущества лица, не выполняющего долговые обязательства перед:

  1. физическими лицами;
  2. организациями;
  3. государственными учреждениями.

Продажа объектов, находящихся под арестом, крайне проблематичное мероприятие. Для инициации сделки гражданину потребуется обзавестись согласием от ведомства, ответственного за наложение запретов.

Суть сложностей заключается в том, что суд, правоохранительные органы и исполнительные структуры действуют исключительно в рамках нормативных правил и не могут выносить решения в противопоставлении указанным условиям. Это их отличает от залогодержателей, которые вправе преследовать лишь получение как можно большей выгоды.

Поэтому для продажи арестованной квартиры должнику придется первоначально выполнить исковые требования. Если же он продолжит игнорировать обязательства, недвижимость будет попросту продана с торгов без его участия.

Соглашение аренды

В первую очередь стоит понять – каждый договор аренды, если он заключается на срок, не превышающий 12 месяцев, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован в государственных ведомствах.

При этом продажа квартиры вполне может быть реализована, однако суть заключается в том, что смена владельца не подразумевает обязательное расторжение арендного соглашения. То есть наниматели имеют полное право проживать в квартире до того, пока не истечет срок действия сделки.

Чтобы избежать подобных трудностей, лучше заранее позаботиться о расторжении аренды. В противном случае, если наниматели не пойдут на мировую, придется разрешать вопрос в судебном порядке.

Рента

Лица, нуждающиеся в поддержке, особенно одинокие люди старческого возраста, могут рассчитывать на помощь, оформив специальный договор ренты. При этом за обеспечение своих потребностей они вынуждены «расплачиваться» своим жильем.

Гражданин, который получает право собственности на квартиру по такому соглашению, в соответствии со ст. 604 Гражданского кодекса РФ может распоряжаться имуществом исключительно с согласия другого участника достигнутого соглашения.

Покупателям при совершении сделки, где предметом является квартира, находящаяся в распоряжении по договору ренты, важно учитывать, что в случае невыполнения обязательств по выплате рентной платы продавцом, они переходят им – этот момент предполагает дополнительные траты.

Более того, получатель ренты может воспользоваться возможностью расторжения договора, если его не устроят условия содержания.

Разрешение супруга

Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, то провести сделку по отчуждению объекта не выйдет без обоюдного согласия мужа и жены. Необходимо понимать, что квартира признается объектом общей собственности даже тогда, когда она записана на одного из супругов.

Если же по условиям брачного контракта или по иным законным обстоятельствам квартира не считается совместно нажитой собственностью, то нет необходимости в получении разрешения от второй «половинки».

В связи с аварийностью

Если объект признан аварийным в официальном порядке, то он должен быть расселен. При этом совершение сделки купли-продажи в отношении таких квартир недопустимо.

Как уточнить наличие обременений на недвижимости?

Каких-либо специальных знаний или навыков для уточнения наличия ограничений на квартире не требуется – все подобные характеристики обязательно регистрируются в государственном реестре прав на недвижимость.

Чтобы получить актуальные сведения, достаточно обратиться в любое удобное отделение Росреестра, посетить Многофункциональный центр или воспользоваться функционалом портала Государственных услуг.

На основе ходатайства выдается специальная выписка, в которой в пункте 4 указана вся необходимая информация. Такая проверка требует минимальных затрат, поэтому нет нужды избегать ее реализации при совершении сделок с недвижимостью.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: