Меню Закрыть
Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения – что это такое?

Субаренда нежилого помещенияСубаренда нежилого помещения предполагает необходимость в изучении немалого количества особенностей и нюансов. Отдельное внимание стоит уделить правилам налогообложения и условиям совершения сделки.

Причем тонкости нужно учитывать не только арендатору и субарендатору, но также непосредственному владельцу помещения, так как риски могут возникнуть из-за нерегламентированных действий любого из участников.

Понятие и особенности

Субаренда нежилого помещения – это выделение объекта недвижимости арендатором в пользование третьим лицам на условиях, совпадающих с положениями изначального соглашения аренды.

Иначе говоря, происходит повторная сдача нежилой недвижимости в аренду. Однако для проведения такой сделки потребуется согласие собственника.

При этом ее реализация допустима и в отношении жилых объектов, но на практике реализуется не так часто. Обоснованность подобных действий обусловлена получением выгоды или сокращением издержек. Так, арендаторы заключают договор аренды на выгодных условиях, хотя по факту потребности в помещении они не испытывают.

После этого осуществляется поиск субарендаторов, которые готовы на сделку по более высокой стоимости.Разница в цене – это как раз и есть доход арендаторов.

Вариант с реализацией субаренды обеспечивается ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которой арендуемый объект по инициативе лица, обладающего временным правом на распоряжение имуществом, может быть:

  • сдан частично или полностью по соглашению субаренды;
  • передан в безвозмездное пользование;
  • передан по праву аренды физическому или юридическому лицу.

В большинстве случаев рассматриваемых правоотношений в качестве объекта сделки выступает офисное или торговое помещение, площадь которого слишком велика и не может быть реализована в достаточной степени эффективно.

На каких условиях нежилое помещение передается в субаренду?

Сделка заключается по тем же правилам, которые указаны в договоре аренды. При этом важно обеспечить выполнение следующих позиций:

  1. срок действия соглашения субаренды не может быть продолжительнее срока аренды;
  2. если обязательства между арендатором и арендодателем прекратились досрочно, то субарендатору необходимо перезаключить договор с собственниками объекта;
  3. если срок действия превышает 1 год, сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данный факт предполагает наложение обременения на недвижимое имущество.
В случае с успешной продажей объекта, новому владельцу придется ждать завершения не только аренды, но также субаренды.

Как составить договор?

Документ в обязательном порядке составляется в письменной форме при достижении компромисса между всеми заинтересованными лицами. Факт соглашения должен быть подтвержден подписями сторон.

Первоначально договор оформляется в предварительном варианте, лишь после уточнения всех проблемных вопросов можно переходить к составлению итогового документа.

Вне зависимости от обстоятельств и особенностей правоотношений, в содержании письменного соглашения должны быть отражены следующие позиции:

  • адрес, по которому располагается объект сделки;
  • целевое предназначение помещения;
  • величина общей площади строения;
  • срок, на который заключается сделка;
  • порядок проведения расчетных платежей с уточнением временных отрезков, когда должна быть совершена оплата;
  • персональные сведения о каждом заинтересованном лице: ФИО, паспортные реквизиты;
  • особенности, присущие для конкретной ситуации.

Образец в целом выглядит так, но важно принимать к учету возможность внесения изменений в соответствии с ситуацией.

Образец договора субаренды нежилого помещения:

Помимо договора, в качестве документального обеспечения сделки нужно приложить ряд определенных бумаг:

  1. кадастровый паспорт на объект;
  2. акт приема-передачи помещения;
  3. свидетельство для подтверждения государственной регистрации нежилого строения;
  4. письменно запротоколированные разногласия участников сделки, а также согласование конфликтных моментов.

Если ситуация требует регистрации договора, в дополнении нужно собрать такие документы:

  • договор субаренды;
  • согласие от собственника на проведение необходимых действий;
  • решение собрания юридических лиц, принимающих участие в соглашении, если наличие данного документа обусловлено законодательными требованиями или уставом предприятия;
  • доверенность на совершение соответствующих действий, если кто-либо из участников решил воспользоваться представителем.
Важно!
Потребуются не только оригиналы документов, но также их заверенные копии.

Как происходит налогообложение?

Не редкость, когда субаренда ошибочно соотносится с посредническими услугами по предоставлению недвижимого имущества в рамках договора аренды. По принятым нормативам налогового законодательства два данных понятия являются различными, это же относится и к порядку их налогообложения.

Так, посреднические услуги стандартно находятся в ведении специализирующихся агентств, которые заключают договор аренды с владельцем помещения и после получения разрешения предоставляют в аренду недвижимость иным лицам.

В случае с соглашением субаренды используется для проводки код ОКВЭД 70.20 и код ОКВЭД 68.20. Доходы, получаемые арендатором в рамках такого договора, подлежат налогообложению по стандартной ставке размером в 13%.

Все сведения должны быть отражены в документе по форме 3-НДФЛ и поданы до 30 апреля. Сумма для покрытия обязательного сбора перечисляется не позднее 15 июля этого же года.

В случае с юридическими лицами, осуществляющими деятельность по упрощенной системе налогообложения, предусмотрена ставка в 6%. Однако с учетом статуса предпринимателя могут быть взысканы дополнительные суммы в качестве страховых взносов.

Важно: уклонение от уплаты обязательных сборов преследуется по закону и предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность. Максимальная величина штрафных санкций составляет 500 тысяч рублей. При отягчающих обстоятельствах нарушитель может быть лишен свободы сроком до 3 лет.

В чем риски договора субаренды?

Наибольшая опасность актуальна для субарендатора, так как именно он считается наименее защищенным участником соглашения. Однако существуют определенные риски и для остальных сторон сделки.

Особенности таковы:

  • если субарендатор своевременно не будет уведомлен об окончании соглашения по аренде и договор не предусматривает сдачу объекта в дальнейшем, то действие правоотношений может быть завершено;
  • соглашение в обязательном порядке подлежит регистрации, если оформляется на срок более 12 месяцев. При таких обстоятельствах на объект возлагается обременение, что может стать причиной снижения количества лиц, заинтересованных в покупке помещения, если собственник желает продать имущество;
  • срок действия договора субаренды превышает срок действия договора аренды. В таком случае документ утрачивает свою значимость, так как по нормативам законодательства допустимо либо соответствие двух данных временных периодов, либо установление меньших значений для первого варианта. Поэтому при оформлении соглашения важно затребовать у арендодателя копию изначального соглашения аренды;
  • существует вероятность неоплаты. Если субарендатор игнорирует обязательства по своевременному внесению обязательной суммы за пользование помещение, то арендатору придется самостоятельно проводить платежи.

Данные риски являются основными, но не исключающими. Так, в каждой отдельной ситуации могут быть выявлены иные вероятности наступления негативных последствий.

Перед тем, как заключать договор, заинтересованным лицам нужно изучить не только наиболее распространенные моменты, но также частные позиции, представляющие опасность в текущих условиях.

В целом же, субаренда нежилого помещения распространена на рынках, торговых центрах и офисных комплексах. Оформление стандартно и соответствует обычным договорам аренды.

Но в любом случае заинтересованным лицам важно обратить внимание на ключевые особенности оформления, чтобы избежать в дальнейшем возникновения негативных последствий ввиду неосведомленности о нюансах сделки.


Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями:
Оценить статью:

У вас все еще остались вопросы по этой теме? Спросите юриста!

Популярные статьи: